Es común que varios hermanos se conviertan en copropietarios de un bien inmobiliario tras heredarlo, generalmente de sus progenitores.
También resulta usual que, en tales circunstancias, alguno de los coherederos aspire a extinguir el condominio (especialmente dado que todos comparten la propiedad del bien, pero ninguno tiene la capacidad de gozarlo de forma individual, o incluso puede que a ninguno le interese realmente hacerlo).
¿Qué alternativas existen ante estas situaciones? A continuación, las detallamos.
¿Se puede obligar a extinguir un condominio entre hermanos?
El artículo 400 del Código Civil establece lo siguiente:
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»
Por consiguiente, cualquier copropietario tiene la facultad de exigir a los demás la disolución de la copropiedad, siempre que no exista un acuerdo previo que estipule mantener la comunidad durante un tiempo estipulado por la ley.
¿Cómo se puede extinguir un condominio entre hermanos?
Adjudicación a uno de los hermanos
En caso de que uno de los herederos desee convertirse en el único propietario del inmueble, tiene la opción de comprar las participaciones de los demás, obteniendo así la propiedad completa del bien. De esta forma, se extingue condominio o a la copropiedad.
No obstante, esta alternativa puede no ser viable si ningún heredero tiene el interés o la capacidad económica para adquirir el total del bien heredado.
Vender el bien y repartirse el precio
Si se da el caso de que ningún copropietario desea quedarse con el inmueble y hay consenso entre ellos, el paso a seguir sería poner la propiedad en venta. Una vez realizada la venta, el importe obtenido se distribuiría entre los hermanos conforme a la cuota que a cada uno corresponde según su participación en la herencia.
Venta de una parte proindivisa a un tercero
Cualquier miembro de la comunidad puede optar por vender su cuota a una tercera persona que no forme parte de la copropiedad. Aunque encontrar a alguien dispuesto a comprar solo una fracción del bien puede ser complicado, la ley contempla esta posibilidad. Sin embargo, hay que considerar el derecho de preferencia que asiste a los demás comuneros:
- El derecho de tanteo permite a los copropietarios adquirir la parte que se va a vender, igualando la oferta que un externo está dispuesto a pagar, antes de que se concrete la venta.
- Por otro lado, el derecho de retracto les habilita a subrogarse en la posición del comprador después de realizada la venta, pagando el mismo precio, y esto debe efectuarse dentro de los 9 días siguientes al conocimiento de la venta o a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
División de la cosa común
La separación de bienes compartidos no se presenta como una alternativa generalizada, ya que intrínsecamente depende de la posibilidad de dividir el objeto de la copropiedad.
Conforme a lo señalado por el artículo 401 del Código Civil:
«Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis.»
Como hemos mencionado, es común que los hermanos compartan la propiedad de bienes heredados, y frecuentemente estos bienes incluyen viviendas.
Debido a esto, no siempre se puede proceder a la partición de dichos bienes, puesto que no es factible dividir físicamente una casa. No obstante, en casos donde el bien común sea, por ejemplo, un terreno, sí es posible su repartición para que cada hermano tenga la titularidad exclusiva de una fracción del mismo, en lugar de ser copropietarios en una comunidad de bienes.
La manera más directa y simple de realizar esta división es de manera extrajudicial, cuando existe un consenso entre los heredos. Si la comunicación entre ellos no es efectiva, cualquiera puede iniciar un requerimiento formal a los demás para proponer la partición.
En la eventualidad de que no se logre un acuerdo para la división de la cosa común de manera extrajudicial, esta puede llevarse a cabo por la vía judicial. Este procedimiento judicial para dividir la propiedad común es naturalmente más complejo y tardado, de ahí que sea preferible alcanzar un consenso previo.
Subasta
Si los hermanos no llegan a un consenso respecto al método para disolver la copropiedad y el activo en cuestión no admite una división material, igualmente es factible recurrir a la acción de partición de la cosa común.
En tal escenario, donde el objeto compartido no puede ser fraccionado físicamente, es posible demandar ante la justicia que el bien sea vendido en una subasta pública. De esta manera, se daría por terminada la copropiedad sobre el activo.
