Cada unidad habitacional o comercial dentro de un inmueble, sea un apartamento o un local, se le asigna una cuota de participación. A continuación, detallaremos la naturaleza de esta fracción y el método para su determinación en situaciones específicas.
¿Qué es la cuota de participación?
Dentro de un conjunto residencial o comercial, se define para cada piso o local comercial un índice que representa su parte alícuota del conjunto de áreas comunes, así como su contribución a los gastos comunes y su participación en posibles beneficios.
Este principio está claramente descrito en el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que dicta lo siguiente:
«A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.»
¿Para qué sirve la cuota de participación?
Es crucial estar informado sobre la cuota de participación ya que esta permite:
- Entender la proporción que corresponde a cada propiedad en cuanto a las contribuciones y potenciales ganancias comunitarias.
- Determinar el mínimo de asistencia requerido para que la asamblea de vecinos tenga validez y pueda adoptar resoluciones.
¿Cómo se decide la cuota de participación de cada piso o local?
Según lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, el coeficiente de copropiedad se define en el documento de constitución de la propiedad horizontal y puede ser establecido por:
- El dueño único del inmueble en el momento de comenzar la venta de las unidades independientes. Este método es el más común para asignar la cuota de participación. Aquí, el promotor inmobiliario (o constructor si es el caso) asigna a cada departamento o local comercial su porción correspondiente en la totalidad del inmueble.
- El consenso de todos los dueños actuales. Esta situación se presenta cuando los dueños desean modificar las cuotas asignadas previamente por el promotor, o en casos donde el promotor no haya establecido dichas cuotas.
- Un dictamen arbitral o fallo judicial. Si el promotor no determinó las cuotas de participación y tampoco lo hicieron los propietarios, la única forma de establecerlas es a través de un arbitraje o mediante una sentencia judicial derivada de un proceso contencioso.
¿Qué criterios se tienen en cuenta al fijar la cuota de participación?
Los criterios considerados para determinar la cuota de copropiedad incluyen:
- La proporción de la superficie útil del departamento o local con respecto al área total del edificio.
- La ubicación del inmueble, siendo más relevante en los locales comerciales que pueden diferir significativamente si están situados en la fachada principal o en una zona posterior.
- La localización del piso o local dentro del conjunto inmobiliario.
- La estimación del uso que se va a dar a los servicios o elementos comunes de manera razonable. Naturalmente, ciertos espacios como locales no utilizarán algunos servicios comunes, como puede ser el elevador o los servicios de limpieza de zonas comunes, y por lo tanto, no deberían tener una cuota igual a la de un apartamento de superficie similar.
¿Se puede reclamar por no estar de acuerdo con la cuota de participación?
En el evento de que un propietario estime que la cuota asignada a su vivienda o local no se ajusta a los lineamientos indicados en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, debe procurar un consenso que alcance la aprobación unánime de todos los copropietarios, según lo previsto en el artículo 17.6 de la mencionada ley.
No obstante, si se enfrenta a la imposibilidad de lograr tal acuerdo, dicho propietario tiene la facultad de iniciar un proceso legal en contra de los demás miembros de la comunidad de propietarios.
«Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
