Cuando varias personas tienen la propiedad de un mismo bien, pueden acordar mantener esta situación durante un cierto plazo de tiempo, a través de la figura del pacto de indivisión de la cosa común
¿Qué es un pacto de indivisión de la cosa común?
El acuerdo de no dividir el bien común es un arreglo entre los copartícipes o copropietarios para mantener el bien sin dividir por un periodo que no exceda los 10 años, periodo que es susceptible de ser extendido por otros 10 años más mediante un nuevo acuerdo.
Este acuerdo se basa en lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil, que señala lo siguiente:
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»
Esto implica que, en ausencia de un acuerdo de no división del bien común, cualquier copropietario está en su derecho de pedir la partición del bien compartido con los demás copropietarios, pudiendo recurrir a la vía judicial para solicitar dicha división si no se alcanza un acuerdo de mutuo acuerdo.
Por ejemplo: si dos hermanos reciben como herencia la casa de sus progenitores, pueden consensuar mantener este inmueble por un periodo determinado (que no sobrepase los 10 años) con el fin de obtener ingresos por su alquiler.
Si tal acuerdo no se establece, cualquiera de los hermanos tiene la potestad de requerir la división de la propiedad común. Dado que se trata de un inmueble, y este no puede dividirse físicamente, se deberá buscar una alternativa que podría ser:
- Que uno de ellos le compre la parte correspondiente del inmueble al otro.
- Que se proceda a vender la propiedad y se distribuya el dinero ganado entre ambos.
¿Cuáles son los requisitos del pacto de indivisión de la cosa común?
Los requisitos para establecer un acuerdo de no división del bien común incluyen:
- La presencia de un bien indiviso. Este es el fundamento del acuerdo y se refiere a cualquier propiedad que esté en manos de más de una persona, sin importar el origen legal de esta copropiedad (como puede ser una herencia o la adquisición conjunta de un bien).
- Consenso absoluto de todos los copropietarios. Según lo estipula el artículo 400 del Código Civil, no es posible forzar a un copropietario a seguir formando parte de la comunidad de bienes. Por lo tanto, la totalidad de los propietarios deben estar de acuerdo para proceder con el pacto de no dividir la propiedad común.
- Adhesión al límite de tiempo legal. Tal y como ya se ha mencionado, este acuerdo no puede extenderse más allá de 10 años, aunque existe la posibilidad de renovarlo por un periodo adicional de hasta otros 10 años mediante un nuevo convenio.
¿Cómo se celebra el pacto de indivisión de la cosa común?
La normativa no especifica un método obligatorio para formalizar el acuerdo, lo que implica que teóricamente podría ser un acuerdo de palabra. No obstante, probar la existencia de un acuerdo verbal puede resultar complicado.
Por lo tanto, lo más recomendable es concretar el pacto de no dividir la propiedad común mediante un procedimiento que proporcione pruebas fehacientes de su celebración, siendo incluso viable realizarlo en presencia de un notario.
