Cuando un comunero decide vender su cuota de la propiedad indivisa, los otros copropietarios poseen preferencia para adquirirla a través del derecho de adquisición preferente y derecho de retracto. A continuación, detallamos todo lo que se necesita entender sobre estos derechos en dicha circunstancia.
¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto de los comuneros en la venta de un proindiviso?
El derecho de tanteo y retracto otorga a los copartícipes de una propiedad indivisa la posibilidad de comprar preferentemente la cuota que uno de ellos quiera vender, antes que un extraño a la comunidad o, incluso, después de haberse realizado la venta.
Dichos derechos son diferentes:
- El tanteo permite al copropietario igualar la oferta de un comprador externo para adquirir la cuota antes de que se concrete la venta.
- El retracto permite al copropietario subrogarse en el lugar del comprador externo después de realizada la venta, pagando el mismo precio. Estos derechos están contemplados legalmente, como en el artículo 1522 del Código Civil, que establece el marco del derecho de retracto.
«El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.»
¿Qué plazo tienen los comuneros para ejercer el derecho de retracto? ¿Y el de tanteo?
Los partícipes de una propiedad en común tienen un periodo de nueve días para ejercer su derecho de retracto, tal como lo señala el artículo 1524 del Código Civil. Este intervalo se inicia a contar ya sea desde que se registra la venta en el Registro, si esto sucede, o desde que el comunero es informado de la venta del bien compartido.
En lo que respecta al derecho de tanteo, el Código Civil no especifica un periodo concreto para su ejercicio. Por lo tanto, se asume que los comuneros pueden ejercer este derecho en cualquier momento antes de que se realice la venta del bien proindiviso.
¿Cuáles son los requisitos para que se dé el derecho de tanteo y retracto de los comuneros?
Para aplicar el derecho de tanteo se requiere que:
- El copropietario manifieste su disposición a igualar la oferta económica que un tercero ajeno a la comunidad está dispuesto a pagar por la parte indivisa.
- Este derecho se debe invocar antes de que se concrete la venta del bien común.
En relación con el derecho de retracto, se necesitan cumplir las siguientes condiciones:
- Que el copropietario vendedor no haya informado adecuadamente su intención de vender a los demás comuneros o que la venta se realice a un precio o bajo condiciones distintas a las previamente anunciadas.
- El derecho debe ejercitarse dentro de un plazo de nueve días a partir de que se inscribe la venta o desde que el copropietario tenga conocimiento de la misma, según corresponda.
- La venta del bien proindiviso debe haberse realizado a una persona que no pertenezca a la comunidad de bienes.
¿Qué ocurre si varios comuneros quieren ejercer el derecho de retracto?
Esta opción se encuentra establecida en la segunda parte del artículo 1522 del Código Civil, el cual especifica que:
«Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.»
Artículo 1522 del Código Civil
Es decir, si se da la situación, cada uno de los comuneros que opte por ejercitar su derecho de retracto podrá hacerlo tomando en cuenta la parte alícuota que le corresponde en la propiedad compartida.
