¿Cómo funciona la subasta judicial de un inmueble en copropiedad?

A veces, surge una copropiedad sobre una propiedad inmobiliaria, típicamente debido a una herencia o después de una separación matrimonial. En tales situaciones, es común que los copropietarios deseen terminar lo antes posible con el estado de indivisión del bien.

En este artículo examinaremos el proceso de subasta de una propiedad compartida cuando no existe consenso para disolver la copropiedad.

El artículo 400 del Código Civil faculta a cualquier copropietario a demandar la división de la cosa común en cualquier momento. Esta facultad solo puede estar restringida por un acuerdo que mantenga el bien indiviso por un período fijo, el cual no puede superar los 10 años, aunque este término es susceptible de ser extendido.

«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»

Artículo 400 del Código Civil

¿Cómo se extingue el condominio sobre un bien inmueble?

Por tanto, cuando se comparte la propiedad de un bien, resulta esencial que los copropietarios consensuen una manera de distribuir el bien común para así disolver la situación de copropiedad.

En instancias donde el bien raíz sea susceptible de partición, como puede ser un inmueble con múltiples unidades o terrenos, es posible asignar una parte específica a cada copropietario.

En el caso de bienes inmuebles que no se puedan dividir, o cuya división los haría inutilizables para su propósito actual, como suele suceder con una casa, los copropietarios tienen la opción de acordar su venta y dividir las ganancias según la participación de cada uno en la propiedad.

Esto se contempla en el artículo 401 del Código Civil:

«Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.

Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis.»

Artículo 401 del Código Civil

Es importante destacar que, cuando el condominio se refiere a la vivienda familiar después de un divorcio, existen algunas particularidades específicas. Se puede encontrar más información al respecto en este artículo.

¿Qué ocurre si los copropietarios no acuerdan cómo extinguir el condominio?

En los casos en que no se llega a un acuerdo entre los partícipes de la propiedad, aquel copropietario o aquellos copropietarios que deseen la partición del bien común tienen la posibilidad de emprender una acción legal conocida como acción de división de la cosa común.

Este proceso legal busca la venta del bien a través de una subasta pública. Concluido el proceso de venta, se distribuye el dinero recaudado entre los comuneros de acuerdo a su respectiva participación, poniendo así término a la copropiedad.

El procedimiento se encuentra regulado en el artículo 404 del Código Civil:

«Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.»

Artículo 404 del Código Civil

Además, el artículo 1062 del Código Civil, de aplicación en estos casos en virtud del artículo 406 del mismo cuerpo legal, establece:

«Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.»

Artículo 1062 del Código Civil

No se podrá objetar a la realización de este derecho y su única restricción será la presencia de un acuerdo previo de mantener el bien en estado de indivisión por un período específico, como se estipula en el artículo 401 del Código Civil.

¿En qué consiste el procedimiento judicial?

Después de que la decisión judicial ordene la realización de la subasta pública del inmueble, un experto valorador o un tasador independiente estimará su valor.

En el evento de la subasta pública, los demás participantes en la propiedad tendrán la oportunidad de presentar ofertas.

Si alguno de los copropietarios resulta ser el ganador de la subasta gracias a su oferta más alta, no tendrá que pagar el monto total que propuso, puesto que se le deberá restar la cuantía que corresponde a su fracción de propiedad en el bien.

¿Y si el bien está hipotecado?

Las situaciones donde un bien inmueble en copropiedad todavía está gravado con una hipoteca pueden generar ciertas incertidumbres.

Según lo que establece el artículo 405 del Código Civil, la conclusión de la copropiedad no modificará las condiciones estipuladas en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.

«La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca.»

Artículo 405 del Código Civil

En tales casos, las personas a las que se les otorgó el crédito inicialmente seguirán siendo los responsables de la deuda, a pesar de cualquier cambio en la propiedad del bien. Por lo tanto, la única alternativa viable es la subrogación del préstamo hipotecario. Se puede encontrar más información al respecto en este artículo.

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