Cuando varios propietarios quieren terminar una copropiedad y no consiguen acordar qué hacer con el inmueble, la subasta pública puede convertirse en la fase final de la división de la cosa común. No es, sin embargo, el primer paso ni la única forma posible de resolver el proindiviso.
Antes de llegar a ese punto hay que comprobar si el inmueble puede dividirse, si alguno de los copropietarios quiere adjudicárselo compensando a los demás, qué valor tiene, qué cargas figuran inscritas y si todavía existe margen para una venta acordada.
Si el bien es esencialmente indivisible y no existe acuerdo para su adjudicación, el Código Civil contempla su venta y el reparto del precio entre los copropietarios. Por eso conviene entender qué se decide antes de la subasta, cómo se prepara y qué ocurre después con el dinero, las cargas y la propiedad.
La subasta no es el primer paso para salir de un proindiviso
Cuándo puede terminar un proindiviso en subasta pública
El artículo 400 del Código Civil parte de una regla clara: ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad y cualquiera puede pedir su división.
Eso no significa que toda solicitud de división termine en subasta. Si el inmueble admite una división material útil puede estudiarse esa posibilidad. También puede alcanzarse un acuerdo para venderlo conjuntamente o para que uno de los copropietarios reciba la totalidad y compense económicamente a los demás.
La situación cambia cuando el inmueble es esencialmente indivisible y los propietarios no acuerdan su adjudicación. En ese supuesto, el artículo 404 del Código Civil establece que el bien se venderá y se repartirá su precio.
Además, el artículo 406 hace aplicables a la división de la comunidad las reglas relativas a la partición hereditaria. Entre ellas, el artículo 1062 contempla la venta en pública subasta con admisión de terceros cuando se trata de un bien indivisible.
Por tanto, la finalidad no es castigar al copropietario que no quiere vender, sino hacer efectivo el derecho a dejar de permanecer en una comunidad que ya no puede mantenerse de forma consensuada.
Qué opciones deben revisarse antes de llegar a la subasta
Antes de plantear la venta pública conviene comprobar si existe una solución que permita terminar la copropiedad sin llegar a esa fase.
Una posibilidad es que uno de los propietarios quiera quedarse con el inmueble y pueda compensar a los demás según sus respectivas cuotas. También puede existir acuerdo para poner la vivienda en el mercado y venderla conjuntamente a un tercero.
Si ninguna de estas opciones es posible y la situación permanece bloqueada, puede ser necesario tramitar la división de la cosa común para salir del proindiviso.
La diferencia es importante porque una venta acordada permite a las partes decidir conjuntamente aspectos como el precio, el momento de la operación y las condiciones, mientras que una subasta queda sujeta a las reglas y condiciones del procedimiento en el que se celebra.
Adjudicación, venta acordada y subasta no son lo mismo
La forma de salir del proindiviso cambia según exista o no acuerdo entre los propietarios.
| Vía | Qué ocurre | Qué conviene revisar |
|---|---|---|
| Adjudicación a un copropietario | Uno recibe la totalidad del inmueble y compensa económicamente a los demás. | Valor, cuotas, compensación, financiación, cargas y fiscalidad. |
| Venta conjunta | Todos acuerdan vender el inmueble a un tercero y repartir el importe que corresponda. | Precio, cargas, gastos, reparto y condiciones de la operación. |
| Subasta pública | La venta se realiza conforme a las condiciones del procedimiento cuando la copropiedad no puede resolverse por acuerdo. | Valoración, información registral, condiciones de la subasta, cargas y situación posesoria. |
Cómo se prepara la subasta de un inmueble en copropiedad
Una vez reconocido el derecho a poner fin a la comunidad y cuando la venta pública sea la forma prevista para realizar la división, hay que preparar correctamente el inmueble antes de abrir la subasta.
Las actuaciones concretas dependerán de la resolución judicial y de la fase procesal en la que deba materializarse la venta. Entre otros aspectos, puede ser necesario comprobar la titularidad registral, las cargas existentes, la valoración del inmueble, su situación posesoria y las condiciones bajo las que podrán presentarse ofertas.
La Ley de Enjuiciamiento Civil regula la subasta de bienes inmuebles, incluida la certificación de dominio y cargas, la valoración, la publicidad, las condiciones para participar y la adjudicación. Sin embargo, no conviene trasladar automáticamente a toda división de cosa común cada regla de una ejecución dineraria ordinaria sin comprobar antes el título y las condiciones aplicables al procedimiento concreto.
Cuando la venta se tramita electrónicamente, la publicidad y las pujas se realizan a través del Portal de Subastas del BOE.
Qué fases conviene distinguir
La tramitación concreta puede variar, pero estas son las cuestiones que normalmente deben resolverse antes de repartir el precio.
Confirmar el derecho a dividir
Debe quedar determinado que la comunidad puede extinguirse y qué solución procede si el inmueble no puede dividirse materialmente.Revisar valor, titularidad y cargas
Hay que comprobar la valoración del inmueble, la información registral y cualquier hipoteca, embargo, usufructo u otro derecho que pueda afectarlo.Fijar las condiciones de la venta
El procedimiento debe concretar las condiciones relevantes para la subasta y la información que conocerán quienes quieran participar.Publicar la subasta y recibir ofertas
La convocatoria se publica por los canales oficiales aplicables y los interesados pueden presentar sus posturas conforme a las condiciones establecidas.Aprobar la adjudicación y distribuir el precio
Una vez finalizada la venta deben formalizarse la adjudicación y el destino del importe teniendo en cuenta cuotas, cargas, gastos y cualquier derecho que deba respetarse.
Cómo se fija el valor del inmueble antes de la subasta
El valor que se utilice para preparar una subasta es importante porque condiciona las decisiones que toman los propietarios y las personas interesadas en participar, pero no debe confundirse automáticamente con el precio final que se obtendrá.
Antes de llegar a la venta conviene contar con una valoración actual del inmueble y comprobar su estado, ubicación, características, cargas y cualquier circunstancia que pueda afectar a su comercialización.
La forma concreta de fijar el valor dependerá del procedimiento y de las reglas aplicables. Por eso no es correcto afirmar que siempre intervendrá un mismo tipo de perito o que existe una única fórmula de tasación.
Este punto lo desarrollamos de forma específica en el artículo sobre cómo se determina el valor de un inmueble en una extinción de condominio.
¿Puede un copropietario participar en la subasta?
La venta en pública subasta puede admitir la participación de terceros y también puede existir interés de alguno de los propios copropietarios en quedarse con el inmueble.
Ahora bien, no conviene afirmar de forma general que un copropietario adjudicatario solo tendrá que ingresar automáticamente el importe de las cuotas de los demás. Las obligaciones de consignación, pago y adjudicación deben comprobarse en las condiciones que rijan la subasta concreta.
Si uno de los propietarios quiere conservar el inmueble, merece la pena analizar esa posibilidad antes de llegar a la venta pública. Una adjudicación acordada permite fijar previamente la valoración, la compensación y la forma de pago y puede evitar que el resultado dependa de las pujas de terceros.
Cuando el procedimiento ya está en fase de subasta, hay que revisar sus condiciones antes de presentar una oferta o asumir qué cantidades deberán abonarse.
Qué ocurre con las hipotecas, embargos y otras cargas
La subasta de un inmueble dentro de una división de cosa común no permite asumir que las cargas existentes desaparezcan automáticamente.
El artículo 405 del Código Civil establece que la división de la cosa común no perjudica a terceros y que se conservan los derechos de hipoteca, servidumbre y otros derechos reales que existieran antes de la partición.
Por eso deben comprobarse la nota simple, el rango de las cargas, la deuda pendiente y el procedimiento en el que cada derecho se haya constituido antes de fijar las condiciones de una adjudicación o una subasta.
También hay que diferenciar la propiedad del inmueble de la deuda personal frente al banco. Que una persona deje de ser copropietaria no significa necesariamente que deje de ser prestataria. La liberación o sustitución de un deudor exige revisar el contrato y la aceptación de la entidad acreedora cuando corresponda.
Si la dificultad procede específicamente de una cuota embargada, puedes consultar qué ocurre en una extinción de condominio con una parte indivisa embargada.
Cómo se reparte el dinero obtenido en la subasta
La finalidad de la venta dentro de una división de cosa común es convertir el inmueble indivisible en dinero para poder poner fin a la copropiedad.
Como punto de partida, el importe que corresponda se distribuirá teniendo en cuenta las cuotas de cada propietario y los conceptos que deban atenderse antes del reparto definitivo.
Por eso no siempre es correcto tomar el precio final de la subasta y dividirlo inmediatamente por los porcentajes registrales. Antes pueden existir gastos del procedimiento, cargas, derechos de terceros u otras cantidades cuya incidencia deba determinarse.
También pueden existir reclamaciones económicas entre los propios copropietarios por pagos, mejoras o gastos. Esas cuestiones no deben descontarse de forma unilateral: hay que comprobar si están reconocidas, pactadas o pueden hacerse valer dentro del procedimiento correspondiente.
Antes de iniciar la vía judicial conviene saber no solo qué porcentaje pertenece a cada persona, sino también qué importe neto podría resultar una vez revisadas todas las circunstancias del inmueble.
Qué conviene revisar antes de pedir la venta judicial
Una subasta puede resolver definitivamente una copropiedad bloqueada, pero conviene llegar a esa fase con la documentación ordenada y sabiendo qué consecuencias puede tener.
Antes de recomendar una vía revisamos especialmente la escritura o título de adquisición, una nota simple actualizada, las cuotas de cada propietario, la valoración del inmueble, la hipoteca pendiente si existe, los embargos u otras cargas, la situación de ocupación y las propuestas que ya se hayan intercambiado entre los copropietarios.
También es importante definir el objetivo: no es lo mismo que uno de los propietarios quiera quedarse con la vivienda, que todos prefieran venderla o que ninguno pueda asumir la adjudicación.
Con esa información puede valorarse si todavía tiene sentido intentar un acuerdo o si resulta necesario iniciar el procedimiento para resolver la copropiedad mediante la extinción de condominio.
Revisamos la titularidad, la valoración, las cargas y la posición de cada copropietario para comprobar si todavía puede alcanzarse un acuerdo o si procede plantear la división judicial del inmueble.
