Existen numerosos casos en los que una propiedad se encuentra en régimen de proindiviso. Por ejemplo, cuando una vivienda es heredada por varios hermanos. En situaciones así, a menudo se plantea la incertidumbre sobre la viabilidad de vender una fracción indivisible de una propiedad. En este texto, aclararemos esta cuestión.
¿Es posible vender una parte indivisa de una propiedad inmobiliaria?
Sí, es factible llevar a cabo la venta de una cuota indivisa de una propiedad inmobiliaria. Esto se deduce de lo estipulado en el artículo 400 del Código Civil, que indica lo siguiente:
«Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.»
Es importante señalar que, tratándose de un bien que no se puede fraccionar físicamente, no es viable vender una sección concreta del mismo, sino que lo que se transfiere es el porcentaje de propiedad que corresponde sobre el total del inmueble.
Por ejemplo, no es posible comercializar una habitación o la sala de estar de una casa compartida con otras personas. No obstante, si se posee un 50% del total del inmueble, se puede ceder ese interés patrimonial.
¿Hay alguna limitación a la venta del proindiviso de una vivienda?
El artículo 400 del Código Civil también indica lo siguiente:
«Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.»
Artículo 400 del Código Civil
Así pues, si los copropietarios han pactado no dividir la propiedad y mantenerla indivisa por un tiempo no mayor a diez años, no se podrá proceder a la venta de la cuota que se posee sobre la propiedad común durante ese periodo establecido, aunque dicho plazo puede renovarse por consentimiento unánime y por otro periodo máximo de diez años.
En cualquier otra situación, no existen restricciones para la venta de la parte alícuota de una vivienda.
¿Los demás copropietarios deben aprobar la venta del proindiviso?
No, no se requiere su consentimiento. Como se ha mencionado antes, nadie está forzado a mantener su cuota en un bien indiviso, incluso en el caso de propiedades inmuebles, ni a continuar en la comunidad de bienes.
La situación cambiaría si existiese un acuerdo previo que estipule mantener el proindiviso durante un periodo de tiempo específico; en tal circunstancia, el copropietario tendría que obtener la aprobación de los demás para poder vender su participación.
Es relevante señalar que los demás copropietarios poseen un derecho preferencial de tanteo y retracto, de acuerdo con lo que dicta el artículo 1522 del Código Civil:
«El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.
Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.»
Artículo 1522 del Código Civil
Por consiguiente, los otros miembros de la comunidad tienen el privilegio de comprar preferentemente la fracción de la propiedad que otro comunero pretende vender.
¿Hay que notificar a los demás copropietarios la venta del proindiviso?
Sí, es necesario informar a los otros copropietarios acerca de la intención de vender una cuota del proindiviso, para que ellos tengan la opción de ejercer su derecho de adquisición preferente y retracto. Sin embargo, esto no implica que se requiera su permiso para llevar a cabo la venta, tal y como se ha señalado previamente.
¿Cómo se vende el proindiviso de un inmueble?
Para transferir una cuota de propiedad indivisa de un bien inmueble es imprescindible formalizar el traspaso mediante una escritura pública, proceso que se lleva a cabo ante notario.
Posteriormente, es esencial registrar este cambio de propiedad en el Registro de la Propiedad correspondiente. Así se garantiza la constancia oficial de la nueva titularidad, lo que es relevante para cualquier solicitud de información registral del inmueble, como la obtención de una nota simple.
¿Es fácil vender un proindiviso de un inmueble?
Vender una fracción de propiedad compartida a un tercero ajeno a los copropietarios originales es una tarea complicada, dado que no es común que alguien desee adquirir solo una parte de un inmueble.
En cambio, es bastante más viable que, cuando solo hay dos propietarios compartidos, uno le venda su porción del bien al otro, de tal manera que este último asuma la titularidad exclusiva sobre la propiedad.
