Este escenario ocurre cuando un bien o derecho es propiedad común de varias personas, lo cual establece lo que se denomina proindiviso, un estado legal contemplado en los artículos 392 al 405 del Código Civil.
A modo de ilustración, nos encontramos ante un proindiviso si, tras un fallecimiento, la propiedad de un inmueble recae simultáneamente en varios individuos (normalmente los descendientes del difunto); o cuando un grupo de individuos adquiere una propiedad de manera colectiva, como podría ser la casa familiar.
¿En qué consiste el proindiviso?
El proindiviso se define como la tenencia compartida de un bien o derecho por parte de múltiples individuos. También se le conoce bajo otros términos como el condominio, la copropiedad o la comunidad de bienes, siendo los titulares conocidos como copropietarios, comuneros, condueños o cotitulares.
Comúnmente se aplica al proindiviso en casos de bienes raíces, donde los copropietarios poseen no una fracción concreta del bien, sino un porcentaje ideal del mismo.
Según lo dicta el artículo 392 del Código Civil:
«Existe comunidad de bienes cuando la propiedad de un bien material o de un derecho está en manos de varias personas de forma conjunta.
En ausencia de acuerdos contractuales o reglas especiales, la gestión de dicha comunidad se sujetará a lo establecido en este capítulo del código.»
¿Cómo se disuelve el proindiviso?
Para poner fin al proindiviso, se pueden seguir varios procedimientos:
Asignación a uno de los partícipes
Ocurre cuando un copropietario adquiere las cuotas de los demás integrantes del proindiviso, asumiendo así la posesión exclusiva del bien.
Partición de la cosa común
Es posible solicitar la partición de la cosa común (según el artículo 400), salvo que al hacerlo, el bien pierda su función (conforme al artículo 401).
En situaciones donde el bien es un inmueble divisible, se pueden asignar apartamentos o locales con sus correspondientes zonas comunes (de acuerdo con el artículo 401 del Código Civil, que remite al artículo 393 en cuanto al método de división).
Desistimiento de los copropietarios respecto a la cosa común
También es viable que uno o más de los copropietarios renuncien a su parte en el bien común en beneficio de otro o de otros comuneros.
Desaparición o perdida de la cosa común
Naturalmente, si el bien objeto del proindiviso se destruye o se pierde, la comunidad de bienes se extingue.
¿Es obligatorio mantener la copropiedad por un plazo de tiempo?
El artículo 400 del Código Civil dicta que ningún participante en la copropiedad está forzado a seguir en ella, teniendo así la libertad cada uno de solicitar la división de la propiedad en cualquier momento que lo decida.
Sin embargo, es aceptable el acuerdo de mantener el bien en comunidad durante un período específico, con la condición de que este no supere los diez años, periodo que puede ser extendido mediante consenso entre las partes.
¿Quién puede hacer la división de la cosa común?
Esta partición puede ser llevada a cabo por los propios implicados, o bien por árbitros o mediadores seleccionados de común acuerdo por los involucrados, según lo dispuesto en el artículo 402.
¿Qué pasa si la cosa común no se puede dividir y ningún copropietario la quiere entera?
La solución se encuentra en el artículo 404 del Código Civil, el cual indica que en dichas circunstancias, se procederá a vender el bien y a distribuir el dinero resultante entre los interesados.
Sin embargo, el proceso de venta y distribución se complica cuando no hay consenso, ya que se requiere recurrir a la autoridad judicial para que ordene una subasta pública. Esta subasta muchas veces implica un precio de venta menor al valor de mercado del bien.
En el caso específico de un animal doméstico, no se podrá efectuar la partición mediante su venta a menos que exista unanimidad entre todos los copropietarios.
Si no se llega a un acuerdo unánime, será el juez quien determine el futuro del animal, tomando en consideración tanto su bienestar como los intereses de los copropietarios.
En tales situaciones, es posible organizar el reparto de periodos para el disfrute y cuidado del animal, así como la distribución de los costos que su mantenimiento implique.
¿Qué sucede si hay deudas sobre la cosa común?
El artículo 403 establece que los acreedores o las personas a quienes los copropietarios hayan transferido sus partes pueden participar en la partición del bien común y oponerse a que se lleve a cabo sin contar con ellos.
No obstante, no tienen la capacidad de impugnar la división que se haya consumado, a menos que haya existido fraude o se haya realizado pese a su oposición formalmente manifestada para prevenirla. A pesar de esto, siempre se mantienen los derechos del deudor o del cedente para defender la legalidad de la partición.
¿Cómo se reparte el mantenimiento de la cosa común?
Conforme a lo estipulado en el artículo 394 del Código Civil, cada miembro de la comunidad de bienes compartirá los beneficios y asumirá las responsabilidades relacionadas con el bien común de acuerdo a sus cuotas de participación. A falta de prueba que indique lo contrario, se asumirá que las cuotas de todos los copropietarios son equivalentes.
Además, el artículo 395 dicta que cualquiera de los copropietarios tiene derecho a exigir a los demás que aporten su parte para los costes necesarios para el mantenimiento del bien común. Solo puede liberarse de esta carga aquel que decida renunciar a la parte que le corresponde en la propiedad.
¿Los copropietarios pueden hacer cambios en la cosa común?
No es posible, ni siquiera cuando podría resultar beneficioso para todos los participantes de la copropiedad, a menos que se cuente con la aprobación unánime de los involucrados, tal como lo establece el artículo 397 del Código Civil.
¿Cómo se administra la comunidad de bienes?
El artículo 398 del Código Civil dictamina que para tomar decisiones sobre la gestión y optimización del uso del bien compartido se requiere la aprobación de la mayoría de los copropietarios.
Se considera que existe mayoría cuando los copropietarios que representen el mayor porcentaje del total de intereses que forman la comunidad estén de acuerdo.
En caso de no alcanzarse la mayoría, o si la decisión tomada resulta extremadamente dañina para los que tienen interés en el bien común, se puede acudir a la justicia para que un juez tome una resolución, quien tiene la facultad de designar un administrador si lo considera necesario.
¿Qué derechos tiene cada copropietario?
El artículo 399 del Código Civil señala que cada propietario posee completa titularidad sobre su cuota parte y sobre los beneficios o rendimientos que esta genere.
Esto implica que tiene la libertad de venderla, transferirla o gravarla con una hipoteca, y también de permitir que otro disfrute de ella, a menos que sean derechos exclusivamente personales (aunque el proindiviso es común en inmuebles, puede aplicarse a otros tipos de bienes).
Sin embargo, la ley pone un límite a esto: las consecuencias de vender o hipotecar solo afectarán a la porción que se le asigne al copropietario cuando se proceda a la división y se disuelva la comunidad de bienes.
Si sobre la cosa común recae un usufructo, ¿qué sucede?
El artículo 405 establece que la partición del bien común no afectará los derechos de terceras personas. Esto significa que si terceros tienen derechos como hipotecas, servidumbres o cualquier otro tipo de derecho real sobre el bien antes de la división, estos se mantendrán intactos.
En consecuencia, si sobre una propiedad compartida pesa un usufructo, la división del bien común no alterará ni disminuirá ese derecho de usufructo.
Asimismo, los derechos de carácter personal que terceros posean frente a la comunidad no perderán su validez ni eficacia a raíz de la división.
