Cuando varios individuos comparten la propiedad de un bien, no es raro que aparezcan desacuerdos sobre su uso. Por eso, en este artículo vamos a detallar lo que se debe comprender acerca del uso y goce de los bienes sujetos a propiedad en proindiviso.
¿Qué es el proindiviso?
El término proindiviso, copropiedad, condominio o comunidad de bienes hacen alusión a una situación en la que un bien posee múltiples dueños. En otras palabras, un bien se considera en proindiviso cuando la titularidad no recae en una única persona, sino en varias.
Esta figura está contemplada dentro del Título III, que trata sobre «La comunidad de bienes», incluido en el Libro II, que aborda temas sobre «Los bienes y su regulación, la propiedad y las formas de su transferencia», y se encuentra detallada entre los artículos 392 y 406 del Código Civil.
Es importante señalar que en el proindiviso, no se asignan fracciones físicas concretas del bien, sino cuotas porcentuales de derecho sobre el total de la propiedad. Tomando como ejemplo un inmueble compartido entre cuatro copropietarios, cada uno no es dueño de una parte específica como una habitación, sino que cada cual detenta un 25% del derecho de propiedad sobre el inmueble en su totalidad.
¿En qué consiste el derecho de uso y disfrute del proindiviso?
El derecho a usar y gozar del proindiviso se especifica principalmente en los puntos siguientes:
- Todo comunero está facultado para hacer uso del bien compartido, siempre y cuando lo emplee de acuerdo a la función propia de dicho bien y sin que ello resulte en daño o impida a los demás comuneros hacer uso del mismo conforme a su cuota parte (artículo 394 del Código Civil).
- Cualquier copropietario tiene la potestad de exigir a los otros la aportación a los gastos necesarios para el mantenimiento del bien en común, quedando liberado de esta carga únicamente aquel que decida renunciar a su porción en la propiedad (artículo 395).
- Todos los participantes en la copropiedad tienen derecho a percibir los beneficios que se generen en proporción a su cuota de proindiviso (artículo 399).
¿Qué opciones ofrece el uso y disfrute de un proindiviso?
Cuando un bien es compartido por varios dueños en régimen de proindiviso, pueden hacer uso de él de diversas maneras:
Uso y disfrute del proindiviso por todos los comuneros simultáneamente
De acuerdo con lo que dictan los artículos 394 y 395 del Código Civil, no existe impedimento para que todos los propietarios hagan uso del bien en proindiviso al mismo tiempo, siempre manteniendo en cuenta las restricciones mencionadas previamente. Esto significa:
- Ningún copropietario puede negar a otro el acceso al uso del bien compartido.
- Todos están comprometidos a destinar el bien a su uso adecuado (por ejemplo, si es una casa, para habitarla).
- Asimismo, todos deben contribuir al pago de los gastos que demande la conservación del bien.
Uso y disfrute del proindiviso por parte de todos los comuneros de forma sucesiva
Es factible que los integrantes de una comunidad dividan su tiempo de uso del bien en proindiviso por periodos alternos. O sea, cada comunero lo utilizará en los intervalos que le correspondan, basados en su porcentaje de copropiedad (quien posea un mayor porcentaje del bien, disfrutará de más tiempo de uso).
Esta modalidad resulta particularmente atractiva para el goce de una propiedad inmobiliaria utilizada como vivienda secundaria. En este contexto, es crucial considerar lo que dicta el artículo 398 del Código Civil:
«Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.»
De acuerdo con esta norma, es necesario que los comuneros lleguen a un acuerdo sobre la manera en que se distribuirán los periodos de disfrute del bien en proindiviso. De no llegar a un acuerdo, deberán solicitar la intervención judicial para que se asigne un administrador que supervise dicha distribución.
Uso y disfrute del proindiviso en exclusiva por parte de un comunero
Esta circunstancia es común y se puede presentar, por ejemplo, cuando una pareja propietaria de su hogar se divorcia y solo uno continúa habitándola.
Asimismo, se da cuando varios hermanos reciben como herencia una propiedad y uno de ellos, careciendo de otro hogar, decide residir allí. O en el caso de que un grupo de personas herede un local comercial que uno de ellos ya venía explotando antes del fallecimiento del titular.
Es esencial el consentimiento unánime de los copropietarios para que uno disfrute del bien en proindiviso de forma exclusiva, incluyendo acuerdos sobre posibles compensaciones económicas a los demás por dicho uso exclusivo.
Para formalizar el uso exclusivo del bien por parte de uno de los comuneros, se puede establecer un acuerdo de exclusión que prevenga la división de la propiedad comunal por un periodo no mayor a 10 años, pudiendo extenderse mediante nuevo consenso.
En caso de que un comunero haga uso exclusivo del bien en proindiviso sin autorización, las alternativas son:
- Iniciar un proceso legal de desahucio por precario, donde se llevará a cabo un juicio rápido en el que se deberá demostrar el derecho a poseer la propiedad y quién está ocupando sin consentimiento.
- Solicitar una compensación económica a quien ocupa la propiedad. Los otros copropietarios pueden demandar el cese de uso y una compensación a través de un requerimiento oficial, por ejemplo, mediante burofax, que podría corresponder al valor de alquiler que debería haber pagado. De no obtener respuesta, el recurso final sería acudir al sistema judicial.
¿Durante cuánto tiempo puede usar en exclusiva el bien uno de los comuneros?
Como se ha mencionado anteriormente, los partícipes pueden convenir que no se ejecute la división de la cosa común durante una década, acuerdo que es susceptible de prolongarse por otra década adicional mediante consenso renovado.
Fuera de esta disposición, existen diversas situaciones que afectan el periodo de disfrute exclusivo del bien en proindiviso:
- En el evento de que un comunero utilice el inmueble como hogar familiar y tenga adjudicada la guarda de hijos menores tras un divorcio, este tendrá el derecho de continuar con su uso aun después de que los menores alcancen la mayoría de edad, según lo ratificado por distintos fallos judiciales.
- Si el uso exclusivo del domicilio familiar se determina por una sentencia de divorcio en favor del cónyuge que requiere mayor protección, el propio fallo judicial precisará la duración del uso (que podría ser por un tiempo delimitado o mediante periodos anuales renovables hasta la conclusión del proindiviso).
- En el supuesto de que el proindiviso surja por herencia, el testador tiene la potestad de dictar el lapso durante el cual un heredero puede gozar de forma exclusiva del proindiviso, siempre y cuando no se vulneren los derechos legítimos de los demás herederos.
