En este artículo se detallará el procedimiento para disolver el condominio, una circunstancia legal que surge cuando distintos individuos poseen conjuntamente la propiedad de un bien o derecho.
¿Cómo se extingue un condominio?
Existen distintas formas de poner fin al condominio:
Adjudicación a uno de los codueños
Uno de los co-titulares puede adquirir las cuotas de los demás, convirtiéndose así en el único dueño del bien, previo desembolso de una cantidad acordada.
División de la cosa común
Como señala el artículo 400 del Código Civil, cualquier partícipe puede solicitar la partición del bien común. A menos que, como indica el artículo 401, el objeto se torne inaprovechable por tal división.
En casos de edificios divisibles, se pueden asignar unidades independientes con sus correspondientes partes comunes, siguiendo lo prescrito en el artículo 401 y ajustándose a las directrices del artículo 396 para efectuar dicha separación.
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Si el objeto del condominio desaparece, la copropiedad se disuelve automáticamente.
Renuncia de los codueños
Aquí pueden presentarse dos escenarios diferentes:
- Que todos los copartícipes desistan de sus derechos sobre el bien en cuestión, lo cual podría ocurrir si las responsabilidades del bien superan los beneficios de su posesión.
- Que todos excepto uno desistan de sus derechos, situación que podría presentarse si, por ejemplo, uno de los copartícipes se encontrase en una condición económica mucho más precaria que los demás, y estos decidieran cederle su porción en la copropiedad.
¿Cómo se hace la división de la cosa común?
Entre las situaciones mencionadas, merece especial atención la partición del bien común, ya que es necesario determinar si estamos ante un bien que se puede dividir físicamente o no.
La normativa civil dispone que los copropietarios tienen derecho a pedir la división del bien común, siempre que esta no lo vuelva inútil para su uso. En el caso de que el bien no sea susceptible de división física y ninguno de los copropietarios desee adquirir la totalidad pagando a los demás su parte, se procederá a su venta y posterior reparto proporcional del dinero obtenido (según dicta el artículo 404).
Si no hay acuerdo entre las partes, es posible recurrir a un proceso judicial para realizar la división, aunque usualmente la venta judicial por subasta puede resultar en un precio menor al valor de mercado del bien.
El código también plantea una alternativa cuando se trata de un inmueble que permite su división física en unidades independientes. Aquí, cualquiera de los copropietarios puede pedir que se lleve a cabo dicha división, asignando a cada uno pisos o locales con sus respectivos elementos comunes adjuntos, respetando lo que establece el artículo 396.
Así, cada uno de los copropietarios se convierte en único propietario de una o varias unidades independientes, conservando la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, como los suelos, fachadas, portal, escaleras, etc., que no podrán ser objeto de división y solo podrán ser transmitidos o gravados junto con la parte privativa a la que están indefectiblemente unidos.
En el caso de que se venda alguna de las unidades independientes, los propietarios de las demás no tendrán derecho de tanteo ni de retracto sobre estas, salvo que se haya establecido tal derecho específicamente, y no por la mera existencia previa de una comunidad de bienes.
¿Cuáles son los límites de la división de la cosa común?
La partición de un bien compartido está condicionada por ciertos aspectos específicos:
- La existencia de un acuerdo previo que establezca la no división del bien durante un tiempo determinado. Según lo estipulado en el artículo 400 del Código Civil, los copropietarios pueden pactar mantener el bien indiviso por un máximo de diez años, con posibilidad de extender dicho término si así lo deciden de mutuo acuerdo.
- La potencial inutilidad del bien tras su división (artículo 401). Por ejemplo, no sería factible dividir una vivienda unifamiliar sin comprometer su funcionalidad, aunque sí podría ser viable en el caso de un edificio con múltiples unidades. En tal caso, la división se haría acorde con lo que dicta el artículo 396, como se ha comentado previamente.
- Los acreedores o quienes hayan adquirido derechos de los copropietarios pueden participar en el proceso de división del bien común o, si fuera el caso, oponerse a la división si no se les ha permitido intervenir. No tienen derecho a cuestionar la división que ya se ha llevado a cabo, a menos que haya habido fraude o se haya presentado una oposición formal para prevenir la división, manteniendo siempre los derechos del deudor o del cedente para defender su legalidad (artículo 403).
- La división del bien común no debe causar perjuicios a terceros, asegurando la protección de derechos como hipotecas, servidumbres u otros derechos reales que estuviesen establecidos sobre el bien antes de la división (artículo 405). Por ejemplo, un derecho de usufructo sobre el bien común deberá ser respetado y no podrá verse afectado por la división del mismo.
