Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, una de las primeras dudas es quién puede presentar la demanda de desahucio por impago. Aunque muchas veces será el propietario, no siempre coincide exactamente la figura de propietario con la persona legitimada para demandar.
Lo importante es identificar quién tiene la condición de arrendador, quién firmó el contrato, quién tiene derecho a reclamar la renta y quién puede acreditar la relación jurídica con el inquilino.
En esta guía explicamos quién puede poner una demanda de desahucio por impago, qué ocurre si hay usufructo, varios propietarios, sociedades, herencias, apoderados o avalistas, y qué documentación conviene preparar antes de iniciar el procedimiento.
¿Quién puede poner la demanda de desahucio por impago?
Normalmente puede demandar el arrendador que firmó el contrato y tiene derecho a reclamar la renta y recuperar el inmueble. En algunos casos también pueden actuar usufructuarios, sociedades, herederos, nuevos propietarios o representantes, siempre que acrediten su legitimación.
Quién puede presentar una demanda de desahucio por impago
La demanda de desahucio por impago debe presentarla quien tenga legitimación activa para reclamar la recuperación del inmueble y, en su caso, las rentas impagadas.
La regla general es que puede demandar el arrendador, es decir, la persona física o jurídica que cedió el uso de la vivienda o local al inquilino a cambio del pago de una renta.
La legitimación procesal se relaciona con el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se refiere a quienes comparecen y actúan en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.
En un alquiler, esa relación jurídica normalmente nace del contrato de arrendamiento. Por eso, antes de demandar hay que revisar quién aparece como arrendador, quién firmó el contrato, quién cobra o puede reclamar la renta y quién está facultado para pedir la recuperación del inmueble.
Quién debe presentar la demanda según el caso
La clave no es solo quién es propietario, sino quién puede acreditar que tiene derecho a reclamar la renta y recuperar la posesión.
| Situación | Quién suele demandar | Qué debe acreditarse | Recomendación |
|---|---|---|---|
| Arrendador del contrato | Normalmente demanda quien firmó el contrato como arrendador. | Contrato de alquiler, renta pactada, impagos y relación con el inquilino. | Es el supuesto más directo si propietario y arrendador coinciden. |
| Usufructuario | Puede demandar si fue quien alquiló el inmueble y cobra la renta. | Documento de usufructo, contrato y justificantes de cobro. | No confundir usufructuario con nudo propietario. |
| Varios propietarios | Puede demandar quien firmó el contrato o quien actúe con autorización suficiente. | Contrato, autorización, comunidad de bienes o documentación de copropiedad. | Conviene evitar conflictos internos entre titulares. |
| Sociedad arrendadora | Debe demandar la sociedad, no el administrador en nombre propio. | Contrato, poderes, cargo de administrador o documentación societaria. | Identificar correctamente a la persona jurídica. |
| Nuevo propietario | Puede demandar si acredita la adquisición y su posición en el alquiler. | Escritura, nota simple, contrato y comunicación al inquilino. | Revisar qué rentas corresponden al antiguo y al nuevo propietario. |
| Apoderado o representante | Puede actuar en nombre del arrendador si tiene poder suficiente. | Poder notarial, poder apud acta, autorización o representación societaria. | No demanda en nombre propio, sino por cuenta del legitimado. |
| Inmobiliaria o administrador de fincas | No suele demandar en nombre propio si no es arrendador. | Autorización o poder si actúa como representante. | Puede ayudar en la gestión, pero la demanda debe ir bien legitimada. |
| Avalista o fiador | No suele demandar para recuperar el inmueble. | Contrato y cláusula de aval si se reclaman cantidades. | Puede responder de la deuda, pero no sustituye al arrendador. |
Si el problema principal es la deuda, revisa la guía sobre desahucio por impago de renta. Si existe una garantía personal, consulta el artículo sobre reclamar alquiler a avalistas. Y si necesitas confirmar quién firma y presenta la demanda, puede ayudarte la guía sobre abogado y procurador en un desahucio.
Un error en el arrendador puede retrasar la demanda
Si en el contrato aparece como arrendador una persona que no es el propietario o que no tiene claramente acreditado el derecho a arrendar, conviene revisar la documentación antes de demandar. Puede ser necesario acreditar autorización, poder, usufructo, representación, cobro de rentas o comunicaciones en las que el inquilino reconozca esa relación jurídica.
Contra quién se presenta la demanda de desahucio
La demanda de desahucio por impago se dirige normalmente contra el inquilino o arrendatario que firmó el contrato y ha dejado de pagar. Si hay varios arrendatarios, conviene revisar si todos firmaron el contrato y si responden conjuntamente de la renta.
La acción para recuperar el inmueble se dirige frente a quien ocupa la vivienda o local como arrendatario. Si además se reclaman rentas, suministros u otras cantidades, puede ser necesario incluir a otras personas obligadas al pago, como avalistas o fiadores, siempre que la garantía firmada lo permita.
Si existe una garantía personal, revisa también la guía sobre reclamar alquiler a avalistas.
Documentación útil para acreditar quién puede demandar
Antes de presentar la demanda, conviene preparar documentos que acrediten la legitimación del demandante y la deuda reclamada.
Contrato de alquiler
Identifica quién firmó como arrendador, quién es el inquilino y qué inmueble se arrendó.
Propiedad o derecho de uso
Escritura, nota simple, usufructo, adjudicación hereditaria u otro título que justifique la legitimación.
Poder o representación
Poder notarial, poder apud acta, autorización o documentación societaria suficiente.
Deuda reclamada
Recibos impagados, extractos bancarios, liquidación de rentas y pagos parciales si existen.
Comunicaciones al inquilino
Burofax, emails, mensajes o comunicaciones sobre deuda, cambio de titularidad o representación.
Relación jurídica clara
Documentos que conecten al demandante con el contrato, la renta y el derecho a recuperar la posesión.
Antes de presentar la demanda: legitimación, MASC y errores a evitar
Antes de presentar una demanda de desahucio por impago, no basta con tener una deuda. Hay que comprobar quién está legitimado para demandar, contra quién debe dirigirse la demanda y qué documentación acredita la relación arrendaticia.
También conviene revisar si, por el tipo de pretensión y el criterio aplicable, debe acreditarse algún intento previo de negociación o medio adecuado de solución de controversias conforme a la Ley Orgánica 1/2025. En desahucios por impago, este punto debe valorarse con cuidado antes de presentar la demanda.
Los errores más habituales son demandar en nombre de una persona que no aparece en el contrato, no acreditar un cambio de titularidad, confundir propietario con arrendador, actuar sin poder suficiente o incluir al avalista sin revisar si la garantía cubre realmente la deuda reclamada.
Si lo que necesitas es entender el recorrido completo del procedimiento, puedes revisar la guía sobre desahucio por impago de renta.
¿No tienes claro quién debe presentar el desahucio?
Podemos revisar el contrato, la titularidad, la deuda, los poderes y la documentación disponible para preparar la demanda con la persona legitimada correctamente identificada.
Preguntas frecuentes sobre quién puede demandar por desahucio por impago
Estas son dudas habituales cuando no está claro si debe demandar el propietario, el arrendador, una sociedad, un usufructuario, un heredero o un representante.
¿Quién puede poner una demanda de desahucio por impago?+
Normalmente puede presentarla el arrendador que firmó el contrato de alquiler y tiene derecho a reclamar la renta y recuperar el inmueble. También puede actuar un representante con poder suficiente.
¿Debe demandar siempre el propietario?+
No siempre. En muchos casos propietario y arrendador coinciden, pero puede haber usufructuarios, sociedades, herencias, representantes o nuevos propietarios que deban acreditar su legitimación.
¿Puede demandar el usufructuario?+
Sí, si el usufructuario es quien tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble y firmó el contrato como arrendador, normalmente será quien pueda reclamar el impago y recuperar la posesión.
¿Puede demandar una inmobiliaria o administrador de fincas?+
No suele poder demandar en nombre propio si no es arrendador ni titular de la relación jurídica. Puede intervenir si tiene autorización o poder suficiente para actuar en representación del arrendador.
¿Puede incluirse al avalista en la demanda?+
El avalista no suele ser quien permite recuperar el inmueble, pero puede responder de la deuda si firmó una garantía válida y esta cubre las cantidades reclamadas. Hay que revisar el contrato y la cláusula de aval.
