En este artículo te detallamos todo lo que debes conocer acerca de quién está facultado para presentar una demanda de desahucio debido a impagos en el alquiler.
Las partes en un acuerdo de alquiler
En un acuerdo de alquiler, el arrendador es aquel individuo con la autoridad para otorgar el derecho de uso del bien inmueble a un arrendatario. Para poder otorgar este derecho, el arrendador debe tener previamente el derecho de posesión del bien en cuestión.
Aunque comúnmente es el dueño quien actúa como arrendador, hay excepciones. Un caso es cuando existe un propietario y un usufructuario; en esta situación, el usufructuario es quien debe aparecer como arrendador en el acuerdo, no el dueño.
Por lo tanto, las figuras centrales en un acuerdo de alquiler son la entidad que posee el derecho de posesión y decide otorgarlo (arrendador) y el individuo que obtiene el uso del inmueble a cambio de un pago (arrendatario o inquilino).
¿Quién está facultado para presentar una demanda de desahucio por falta de pago?
El artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece que:
«Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso»
Artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Como ya mencionamos, en un contrato de arrendamiento, las partes principales son el arrendador (la persona que ostenta el derecho de posesión del inmueble) y el arrendatario (quien disfruta del bien gracias al permiso del arrendador). Esto implica que la demanda de desahucio debe ser interpuesta por quien figura como arrendador en el contrato, o alguien actuando en su nombre (con autorización legal).
Por lo tanto, en situaciones donde el inmueble esté bajo un régimen de usufructo, es el usufructuario, y no el dueño directo, quien debe figurar como arrendador en el contrato. En consecuencia, será el usufructuario quien deba presentar la demanda de desahucio en caso de falta de pago.
Adicionalmente, el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) también hace referencia al «arrendador». Este artículo indica que el arrendador tiene la facultad de terminar el contrato si se presenta una falta de pago.
Por lo tanto, de la LAU se infiere que el arrendador es el capacitado para iniciar acciones judiciales en busca del desahucio. Del mismo modo, el artículo 1569 del Código Civil respalda esta postura (para aquellos contratos regidos por el Código Civil y no por la LAU).
¿Qué sucede si en el contrato aparece un arrendador incorrecto?
En varias situaciones, el individuo que figura en el contrato como arrendador no posee realmente los derechos sobre la propiedad, como cuando uno de los cónyuges es el dueño real y el otro figura en el contrato como tal.
En estas circunstancias, el individuo que esté registrado como arrendador en el contrato tiene el derecho de presentar una demanda, incluso si no es el dueño real. Esto se debe a que se asume que quien figura como arrendador cuenta con la aprobación del propietario verdadero para otorgar el uso y goce de la propiedad al inquilino.
