En este artículo, comentaremos sobre lo que implica el desistimiento en un contrato de alquiler, cuándo se puede llevar a cabo y cuándo el arrendatario debe compensar al propietario a raíz de dicha decisión.
¿En qué consiste el desistimiento?
El desistimiento es una opción que, ya sea por ley o por el contrato en sí, se le otorga al inquilino para finalizar el contrato de alquiler antes de tiempo.
Esta figura del arrendatario se rige por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
«El inquilino tiene el derecho de renunciar al contrato una vez que se hayan cumplido al menos seis meses, pero es esencial que le informe al propietario con, al menos, treinta días de previo aviso. Ambas partes pueden acordar en el contrato que, si se da el caso de renuncia, el inquilino deberá compensar al dueño con una cantidad que corresponda a un mes del alquiler actual por cada año pendiente del contrato. Para duraciones menores a un año, se calculará una compensación proporcional.»
Desistimiento según la ley
El artículo 11 de la LAU establece como condiciones para el desistimiento:
- Que hayan transcurrido al menos 6 meses del contrato.
- Notificación con 30 días de anticipación por el arrendatario.
Duración mínima de contrato de 6 meses
Para que se pueda hablar de un desistimiento, es esencial que el contrato haya estado activo durante al menos 6 meses.
Esto implica que un arrendatario no puede optar por desistir durante el segundo mes de contrato. La posibilidad de desistimiento solo se activa cuando el contrato ha cumplido al menos seis meses. Si el inquilino decide terminar el contrato antes de estos seis meses, no se trataría de un desistimiento sino de un incumplimiento contractual, con consecuencias más severas.
Notificación anticipada de 30 días
Es responsabilidad del inquilino informar al propietario sobre su deseo de desistir con una anticipación mínima de 30 días a la fecha en que se efectuará el desistimiento.
No obstante, si el arrendatario no cumple con este plazo de preaviso, puede compensar dicha falta pagando los días que no notificó. Esto significa que, si el inquilino le comunica al arrendador que abandonará la vivienda al día siguiente, tiene el derecho de hacerlo, pero deberá compensar al propietario por los 30 días de preaviso que omitió.
Desistimiento por contrato
Aunque la LAU establece directrices sobre el desistimiento, este también puede ser determinado a través del contrato, siempre y cuando sea más ventajoso para el arrendatario.
Esto significa que, en el contrato, las partes pueden acordar que el inquilino tenga la opción de renunciar desde, por ejemplo, el tercer mes. Sin embargo, no pueden establecer que la renuncia sea válida solo a partir del noveno mes.
En la práctica, son escasos los contratos que ofrecen condiciones más favorables para el inquilino en este aspecto. Por lo tanto, en la vasta mayoría de los casos, lo que prevalece es lo estipulado en el artículo 11 de la LAU.
Compensación para el propietario
El artículo 11 de la LAU dicta que el arrendatario sólo está obligado a indemnizar al propietario si en el contrato se ha incluido tal condición. Así, si el contrato estipula que en situación de renuncia el arrendatario deberá compensar al dueño, deberá hacerlo.
No obstante, si el contrato no menciona nada sobre una compensación, el inquilino no tiene la responsabilidad de realizar dicho pago.
Adicionalmente, el mismo artículo 11 de la LAU precisa el monto de la compensación que deberá asumir el inquilino, y no se puede definir un monto mayor al estipulado (si se hace, dicha cláusula será inválida).
De acuerdo con el artículo 11 de la LAU, si el arrendatario renuncia, deberá pagar al propietario una compensación que equivale a un mes de renta por cada año del contrato que aún no ha concluido. Si el tiempo restante es menor a un año, la compensación se calculará proporcionalmente a los meses que faltan.
En resumen, si todavía quedan 6 meses de contrato, la compensación será la mitad de una mensualidad. Si quedan 3 meses, la compensación será un cuarto de la renta mensual, y así sucesivamente.
Después del primer año de contrato
Si el contrato ya ha superado los 12 meses iniciales y se ha extendido por otro año adicional, el arrendatario no necesita esperar otros 6 meses para poder renunciar. Puede hacerlo desde el inicio de la prórroga, ya que la condición de los 6 meses aplica únicamente al primer año del contrato.
Esta misma norma aplica si el contrato se extiende por una segunda ocasión, es decir, al comenzar el tercer año. En este caso, el inquilino también tiene la libertad de renunciar desde el comienzo de ese período.
