En la mayoría de los contratos de alquiler que inician el primer día del mes, es común que se acuerde que el abono de la renta se realice entre el día uno y el cinco, o hasta el día siete. Sin embargo, las partes tienen la libertad de estipular otro intervalo para el pago, como por ejemplo, los primeros diez días del mes.
Lo mismo aplica para contratos que inician en fechas distintas al primer día, como podría ser el día catorce.
Independientemente del día de inicio del contrato, es esencial establecer un período específico para el pago (tomando como referencia, por ejemplo, los primeros cinco días). Si el inquilino no efectúa el pago dentro de ese intervalo, al llegar el día siguiente al término de ese periodo, ya estaría en situación de incumplimiento.
El pago atrasado recurrente de la renta de alquiler
Existen numerosos casos en los que el inquilino acostumbra a efectuar pagos fuera del periodo establecido. En ocasiones, cumple con el plazo, pero en otras, se retrasa.
Ante esta situación, muchos arrendadores (propietarios) se encuentran inciertos sobre cómo proceder. Justo cuando consideran la opción de interponer una demanda, el inquilino realiza el pago, y este patrón se repite mes tras mes.
Los propietarios más meticulosos tienden a enviar un burofax tras el primer retraso en el pago, anticipándose a una posible demanda de desahucio si la situación persiste.
Sin embargo, la incertidumbre surge cuando se presenta otro retraso y sienten la necesidad de enviar otro burofax. Se cuestionan: ¿Debo enviar un burofax cada vez que suceda? ¿Es necesario hacerlo mensualmente?
¿Es un retraso equivalente a un incumplimiento?
Si se produce un retraso en el abono de la renta, esto constituye un incumplimiento contractual, permitiendo al arrendador iniciar una demanda de desahucio, salvo que el contrato estipule algo diferente.
Cabe destacar que algunos contratos especifican que el desahucio sólo se puede solicitar después de dos meses de impago consecutivo.
Por lo tanto, es fundamental examinar el contrato detenidamente. Generalmente, estos acuerdos indican que con un único impago ya se puede proceder con la demanda de desahucio.
Así que, a menos que el contrato indique lo contrario, al superar el periodo acordado para el pago (por ejemplo, al llegar al día seis del mes), el inquilino estaría violando el acuerdo y el arrendador podría tomar acciones legales.
Usualmente, los propietarios optan por la demanda de desahucio cuando intuyen que el inquilino no continuará cumpliendo con sus pagos.
Sin embargo, en situaciones donde el arrendador decide presentar una demanda por el impago de una sola mensualidad y días después el inquilino salda su deuda, surgen distintos escenarios a considerar…
Vamos a analizar dos opciones…
En ausencia de un burofax previo
Si el arrendador ha optado por interponer la demanda directamente, sin enviar antes un burofax al inquilino solicitando el pago pendiente, en caso de que el inquilino no cumpla, el juez procederá al desahucio.
No obstante, si el inquilino regulariza su situación y, al momento de responder a la demanda, demuestra estar al corriente en los pagos, el juez determinará la enervación del desahucio.
Esto significa que el juez permitirá que el contrato continúe vigente y el inquilino podrá seguir residiendo en la vivienda, pero será condenado a cubrir las costas judiciales.
Adicionalmente, la legislación penaliza al inquilino con una restricción adicional: no podrá enervar nuevamente en el futuro. Así, si posteriormente incurre en nuevos retrasos, el arrendador tendrá la opción de interponer otra demanda, y en esta ocasión el juez deberá proceder al desahucio, incluso si el inquilino regulariza su situación pagando lo adeudado. Además, nuevamente se le impondrán las costas del juicio.
Si se ha enviado un burofax (o varios) por parte del propietario
Este escenario es especialmente complicado y genera múltiples situaciones, ya que habitualmente se envía el burofax con el propósito de evitar que el inquilino pueda enervar el desahucio.
Para que esto sea efectivo, deben pasar más de treinta días desde que se recibe el burofax. Sin embargo, si el inquilino continúa pagando, aunque con retraso, nunca se cumplirán esos treinta días.
En situaciones donde se han remitido uno o varios burofax y el inquilino abona regularmente, aunque con demora, es factible presentar una demanda de desahucio, solicitando el monto adeudado, que usualmente corresponde a un mes.
El abogado deberá determinar si presenta la demanda señalando que el inquilino tiene la opción de enervar o que no la tiene (por disposición legal, al presentar una demanda de desahucio, siempre se debe especificar si existe o no la posibilidad de enervación).
Si se han enviado múltiples burofax, lo común es que el abogado señale que no es posible la enervación. Pero, si solo se ha remitido uno (y el inquilino ha pagado), entonces se indicará que sí tiene opción de enervar.
En situaciones donde el abogado ha decidido señalar que el inquilino no puede enervar, pero este abona toda la deuda y argumenta a favor de su derecho a enervar, la decisión recaerá en el juez. Este determinará si el pago efectuado tiene carácter enervador o no, decidiendo si el inquilino puede permanecer en la vivienda o si debe ser desahuciado.
