Todo sobre la Enervación del Desahucio

Mediante el proceso de enervación del desahucio, el arrendatario tiene la capacidad de impedir su expulsión del inmueble o establecimiento comercial. A continuación, detallaré todo lo que debes comprender acerca de la opción de enervar el desahucio y los efectos que esto conlleva.

¿Qué es la Enervación del Desahucio?

Frente a una demanda por impago de renta o por impago de los servicios, un inquilino se enfrenta a dos opciones: saldar su deuda o no hacerlo.

Si decide no pagar, el juez procederá a terminar el contrato de alquiler y emitirá una orden de desalojo. Por otro lado, si efectúa el pago, las consecuencias variarán según el momento en que se realice el abono:

 

Así, la enervación se refiere a la acción de cancelar completamente la deuda exigida, lo cual lleva al juez a concluir el proceso sin anular el contrato de arrendamiento (es decir, este sigue vigente y el inquilino puede continuar viviendo o utilizando el inmueble) y sin dictar una orden de desahucio.

¿En qué casos procede el derecho a enervar?

La enervación constituye un privilegio del que dispone cualquier arrendatario, siempre y cuando no se haya dado ninguno de los dos escenarios siguientes antes de que el arrendador interponga la demanda:

  1. Que el arrendatario no haya ejercido el derecho a enervar previamente (dentro del mismo contrato de arrendamiento).
  2. Que el arrendador haya realizado un requerimiento explícito (normalmente mediante burofax) para el pago del alquiler atrasado y hayan transcurrido más de 30 días sin que se efectuara dicho pago.

En caso de que se presente alguna de estas situaciones, el arrendatario perderá la capacidad de enervar el desahucio.

Consecuencias tras la enervación del desahucio

La enervación implica dos penalizaciones para el arrendatario:

  1. El juez obligará al arrendatario a cubrir los gastos legales del proceso, incluidos los honorarios del abogado y del procurador que el arrendador o propietario haya tenido que pagar.
  2. En caso de que el arrendador presente una nueva demanda por falta de pago contra el arrendatario, este último no tendrá la opción de enervar nuevamente, dado que, como se mencionó previamente, la enervación es permitida solamente una vez durante la vigencia del mismo contrato de arrendamiento.

¿Cuándo se puede enervar?

La normativa establece que el arrendatario tiene la capacidad de enervar la demanda dentro de los 10 días siguientes al momento de haber recibido la demanda. Esto significa que, si salda completamente su deuda dentro de dicho periodo, habrá realizado la enervación.

A partir de este punto, se podría interpretar que pagar la deuda después de este intervalo de tiempo (por ejemplo, 20 días tras la recepción de la demanda) no constituiría una enervación efectiva. No obstante, la práctica judicial ha extendido este margen, permitiendo que, si el arrendatario liquida su deuda en cualquier momento antes del juicio, dicho acto se considere como enervación.

Además, se reconoce como enervación el acto de liquidar la deuda antes incluso de recibir la demanda. Aunque esta posibilidad no esté explícitamente mencionada en la ley, ha sido una práctica adoptada por los jueces.

Otros aspectos sobre la enervación del desahucio

El propietario debe especificar claramente en la demanda si existe o no la posibilidad de que el inquilino realice la enervación. Este detalle es tan crucial que, de omitirse en la documentación, se rechazará la enervación por falta de admisión a procedimiento.

En cuanto a la modalidad de pago, se aceptará como enervador aquel que se efectúe directamente al propietario, ya sea a través de una entidad bancaria o en efectivo. Asimismo, se considerará válido el pago si el inquilino deposita el importe adeudado en la cuenta del tribunal.

Es común que en las demandas por desalojo debido a atrasos en el pago no solo se exija la deuda acumulada hasta la fecha de presentación de la demanda, sino también los pagos futuros. Esto significa que para que se considere efectuada la enervación, el inquilino debe cubrir la totalidad de la deuda, no únicamente el monto especificado en la demanda, el cual podría ser menor al real debido al lapso entre la presentación de la demanda y su notificación al inquilino, que puede tomar uno o dos meses.

La información proporcionada aquí se basa tanto en jurisprudencia (las decisiones legales establecidas por los jueces) como en la legislación vigente, específicamente en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

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