La enervación del desahucio es una figura legal que puede permitir al inquilino evitar la resolución del contrato y el lanzamiento en determinados procedimientos de desahucio por impago, siempre que pague las cantidades debidas dentro del plazo correspondiente.
Para el propietario, es importante entender cuándo puede producirse la enervación, cuándo puede impedirse y cómo debe prepararse la reclamación previa o la demanda para evitar errores que retrasen la recuperación del inmueble.
En esta guía explicamos qué es la enervación del desahucio, en qué casos procede, cuándo no es posible y qué consecuencias tiene para propietario e inquilino.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar que prospere un desahucio por impago si paga las rentas o cantidades debidas dentro del plazo legal correspondiente.
Esta figura se aplica principalmente en procedimientos de desahucio por impago de renta o cantidades asimiladas, como suministros u otros importes asumidos en el contrato.
Si la enervación procede y el inquilino paga correctamente, el procedimiento puede terminar sin que se resuelva el contrato de arrendamiento por ese impago concreto. En cambio, si la enervación no procede o el pago no se realiza correctamente, el procedimiento puede continuar hasta la recuperación del inmueble.
¿Cuándo puede el inquilino enervar el desahucio?
El inquilino puede enervar el desahucio cuando se trata de un procedimiento por falta de pago de rentas o cantidades debidas y abona lo reclamado dentro del plazo que corresponda.
La enervación está regulada en el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que contempla este supuesto especial en los procesos de desahucio por falta de pago.
Para que el pago pueda tener efecto enervador, el inquilino debe ponerse al día con las cantidades reclamadas y con las que adeude en el momento del pago, no únicamente con una parte de la deuda.
¿Cuándo no se puede enervar el desahucio?
La enervación del desahucio no siempre está disponible para el inquilino. De forma general, puede quedar excluida en dos situaciones importantes:
- Cuando el inquilino ya ha enervado antes: si ya utilizó la enervación en un procedimiento anterior dentro del mismo contrato, normalmente no podrá volver a hacerlo.
- Cuando hubo requerimiento previo de pago: si el propietario reclamó el pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda y el inquilino no pagó antes de su presentación, la enervación puede quedar impedida.
Por eso, para el propietario puede ser importante realizar un requerimiento fehaciente de pago antes de presentar la demanda, siempre que encaje con la estrategia del caso.
Consecuencias de la enervación del desahucio
Cuando la enervación del desahucio se admite, el procedimiento puede terminar porque el inquilino ha pagado las cantidades debidas dentro del plazo correspondiente.
Sin embargo, esto no significa que el impago no tenga consecuencias. La resolución que declara enervada la acción puede condenar al inquilino al pago de las costas devengadas, salvo que las cantidades no se hubieran cobrado por causas imputables al arrendador.
Además, la enervación normalmente solo puede utilizarse una vez durante la vigencia del mismo contrato de arrendamiento. Si el inquilino vuelve a dejar de pagar más adelante, es posible que ya no pueda evitar el desahucio mediante una nueva enervación.
¿Qué plazo tiene el inquilino para pagar?
Una vez admitida la demanda, el juzgado requerirá al inquilino para que actúe dentro del plazo correspondiente. En un desahucio por impago, el inquilino puede pagar, desalojar el inmueble, oponerse o, si procede, enervar el desahucio.
Para que el pago tenga efecto enervador, debe realizarse dentro del plazo conferido en el requerimiento judicial y cubrir las cantidades reclamadas y las que se adeuden en el momento del pago.
No conviene presentar la enervación como una posibilidad abierta en cualquier momento del procedimiento, porque su admisión dependerá del cumplimiento de los requisitos legales y de lo que resuelva el juzgado en caso de discusión entre las partes.
Aspectos importantes para el propietario
El propietario debe preparar cuidadosamente la demanda de desahucio por impago, indicando si considera que el inquilino tiene o no derecho a enervar el desahucio.
También debe aportar la documentación necesaria para acreditar la deuda, el contrato, las cantidades pendientes y, si existe, el requerimiento fehaciente de pago realizado antes de la demanda.
Si el inquilino paga y el propietario considera que la enervación no procede, por ejemplo porque ya se utilizó antes o porque existió un requerimiento previo válido, podrá oponerse y el juzgado deberá resolver la cuestión.
En estos casos, contar con asesoramiento legal especializado ayuda a evitar errores en el requerimiento previo, en la demanda o en la respuesta a una posible enervación.
Diferencia entre pago, enervación y desahucio
No todos los pagos realizados por el inquilino tienen el mismo efecto dentro de un procedimiento de desahucio por impago.
- Pago antes de la demanda: puede evitar que sea necesario demandar, aunque dependerá de si la deuda queda completamente saldada.
- Pago enervador: permite terminar el procedimiento y mantener el contrato si se cumplen los requisitos legales.
- Pago sin efecto enervador: puede reducir o saldar la deuda, pero no necesariamente impide que el procedimiento continúe si la enervación no procede.
Por eso es importante analizar el momento del pago, la existencia de requerimientos previos y si el inquilino ya había utilizado la enervación anteriormente.
Conclusión
La enervación del desahucio puede permitir al inquilino evitar el desahucio por impago si paga las cantidades debidas dentro del plazo legal y se cumplen los requisitos previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Para el propietario, conocer esta figura es importante porque puede influir en la estrategia previa a la demanda, especialmente si se valora enviar un requerimiento fehaciente de pago antes de acudir al juzgado.
Si necesitas recuperar una vivienda o local por impago, puedes consultar nuestro servicio de abogados especialistas en desahucios. También puedes leer nuestra guía sobre el desahucio por impago de renta o consultar las fases del procedimiento judicial de desahucio para entender cómo avanza el proceso.
Preguntas frecuentes sobre la enervación del desahucio
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar que prospere un desahucio por impago si paga las rentas o cantidades debidas dentro del plazo legal correspondiente.
¿En qué desahucios puede existir enervación?
La enervación se aplica principalmente en procedimientos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas por el inquilino. No tiene el mismo sentido en desahucios por finalización de contrato, precario, necesidad de vivienda u ocupación ilegal.
¿Puede el inquilino enervar el desahucio más de una vez?
De forma general, no. Si el inquilino ya utilizó la enervación anteriormente dentro del mismo contrato de arrendamiento, normalmente no podrá volver a evitar el desahucio mediante una nueva enervación.
¿Cómo puede el propietario impedir la enervación?
El propietario puede impedir la enervación si realiza un requerimiento fehaciente de pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no paga antes de que se presente.
¿Qué ocurre si el inquilino paga después de recibir la demanda?
Si paga dentro del plazo correspondiente y se cumplen los requisitos legales, el pago puede tener efecto enervador. Si la enervación no procede, el pago puede reducir la deuda, pero no necesariamente impedirá que el desahucio continúe.
