Los contratos de alquiler generalmente indican que el arrendatario es responsable de abonar los servicios que utilice en el inmueble o local.
No obstante, en la mayoría de las situaciones, es el arrendador quien figura como titular de los contratos de servicios, lo que le convierte en el obligado directo de saldar la cuenta con la empresa proveedora (para evitar la interrupción del servicio).
En pocas palabras, el dueño cubre el costo ante la empresa de servicios, y el inquilino reembolsa ese monto al propietario.
Por lo tanto, si el arrendatario no cubre los costos de los servicios al propietario, este último puede iniciar un proceso de desahucio para solicitar el pago pendiente.
El procedimiento de desahucio debido al impago de servicios (como electricidad, agua, gas, entre otros) es idéntico al llevado a cabo por falta de pago del alquiler. La única distinción radica en que se demanda el pago de facturas de servicios en lugar de cuotas de alquiler.
No obstante, en la mayoría de los casos donde se presenta un impago de servicios, también se da un incumplimiento en el pago del alquiler. Por lo general, se presenta la demanda solicitando el desahucio y se reclama tanto el monto adeudado por alquiler como por las facturas de servicios pendientes.
La demanda de desahucio por impago de suministros
Cuando el inquilino no cumple con el pago de los servicios y el propietario no ha logrado un acuerdo amigable para saldar la deuda, tiene la opción de iniciar un proceso de desahucio mediante una demanda.
Para presentar esta demanda es esencial la intervención de un abogado y un procurador; en caso contrario, la demanda no será admitida y no llegará a notificarse al inquilino.
En el contenido de la demanda se especifica:
- El monto correspondiente a los servicios no cubiertos.
- El alquiler pendiente de pago (incluyendo las rentas que se acumulen hasta la fecha del desahucio).
- Se solicita la terminación del contrato y el desalojo del arrendatario.
- Se demanda la cobertura de las costas judiciales, abarcando gastos relacionados con el abogado, procurador y posiblemente cerrajero.
El proceso de notificación
La etapa de notificación es una de las más delicadas en el procedimiento de desahucio. Es esencial informar al inquilino sobre la demanda, aunque a menudo esta tarea presenta complicaciones.
La notificación debe realizarse directamente en el inmueble arrendado, ya sea vivienda o local comercial.
Aunque el juzgado cuenta con un servicio postal para enviar la demanda al inquilino, este proceso tiende a ser lento. Por ello, habitualmente encomiendo esta tarea al procurador, logrando agilizar el proceso y reduciendo el tiempo de espera en unos 20-30 días.
Se consigue notificar la demanda en el inmueble arrendado
Cuando se logra entregar la demanda de manera efectiva en el inmueble en cuestión, comienza el periodo de 10 días hábiles que el inquilino dispone para presentar su oposición.
Si el inquilino decide no oponerse, el procedimiento concluye a favor del arrendador y se procede a la orden de desahucio. Sin embargo, si el inquilino presenta su oposición, se programará una audiencia o juicio.
No se consigue notificar la demanda en el inmueble arrendado
Cuando el inquilino no se encuentra en el inmueble y es imposible entregarle la demanda, el juzgado inicia una búsqueda domiciliaria. Esto implica que el juzgado consulta distintas bases de datos, como la de la policía, la seguridad social y la dirección general de tráfico, para determinar si existen otros domicilios vinculados al DNI del inquilino.
Si se identifican otros domicilios, se intentará notificar al inquilino en dichas direcciones. Si se logra con éxito, se activa el periodo de 10 días hábiles para que el inquilino presente su oposición a la demanda. Sin embargo, si aún en estos domicilios no se logra la notificación, se continúa con la siguiente dirección en la lista.
En caso de que todas las tentativas resulten infructuosas, la demanda se publicará en el tablón de anuncios del juzgado, considerándose al inquilino debidamente notificado. A partir de ese momento, dispone de 10 días para manifestar su oposición a la demanda si así lo desea.
La contestación a la demanda
Para que el inquilino pueda presentar su contestación a la demanda, necesita hacerlo con la representación de un abogado y un procurador.
La contestación solo será válida si se realiza dentro de los 10 días posteriores a la notificación de la demanda.
Aunque en teoría el inquilino debería presentar su oposición justificando los pagos efectuados (mediante comprobantes correspondientes), en la práctica los juzgados están admitiendo respuestas sin estos justificantes. Esto genera demoras y perjudica al propietario, ya que si se lleva a cabo un juicio, el proceso se alarga.
Como mencioné anteriormente, si el inquilino no contesta la demanda, el proceso culminará con un decreto de archivo. En este decreto, el inquilino será condenado a saldar la deuda, cubrir las costas judiciales y desocupar el inmueble.
Sin embargo, si el inquilino presenta su contestación en el plazo estipulado, el caso será llevado a juicio. Después del juicio, si todo ha procedido correctamente, se emitirá una sentencia condenando al inquilino a pagar tanto los suministros como las rentas adeudadas y las costas judiciales, además de ordenar el desahucio.
El posible juicio
Si el inquilino decide oponerse a la demanda, el siguiente paso es el juicio.
Estos juicios son generalmente cortos y concisos, muchas veces no excediendo los dos o tres minutos de duración.
Comienza el abogado del propietario, quien suele reafirmar lo expuesto en la demanda inicial y puede presentar facturas de suministros recientes que hayan surgido desde que se presentó la demanda.
A continuación, el abogado del inquilino suele respaldar su escrito de oposición a la demanda.
Una vez que ambos letrados han expuesto sus argumentos, que como he mencionado suele ser un proceso bastante rápido, el juicio se considera concluido y queda pendiente de sentencia.
La sentencia
La sentencia es el documento en el que el juez determina si respalda completamente al propietario o solo parcialmente.
Si el proceso ha transcurrido favorablemente, el inquilino será obligado a saldar la deuda, tanto de suministros como de renta, y a cubrir las costas judiciales.
Naturalmente, se dictará la orden de desahucio en contra del inquilino.
El lanzamiento
El lanzamiento es el momento en el cual el juzgado retira al inquilino el derecho sobre la vivienda o local y le devuelve la posesión al propietario.
En este proceso participan dos representantes del juzgado y el procurador del dueño del inmueble.
Es esencial la presencia de un cerrajero, en caso de necesitar abrir la puerta forzosamente y para cambiar la cerradura una vez realizado el desalojo.
Al finalizar el desahucio, se realiza un registro oficial de los acontecimientos, lo cual es importante si el propietario desea denunciar posibles daños en el inmueble.
La deuda
Finalmente, si el inquilino no cumple con el pago establecido por el juez, el propietario tiene el derecho de presentar una demanda ejecutiva, con el objetivo de solicitar la retención de propiedades, cuentas bancarias o sueldos del inquilino.
