¿Qué es un desahucio?
Cuando se trata de desahucio, se hace referencia a la medida legal establecida por el ordenamiento jurídico para desalojar a un inquilino ilegítimo de una propiedad. No obstante, existen varios casos que pueden dar lugar a esta acción, y en este artículo se explicarán detalladamente.
Efectivamente, el desahucio se utiliza cuando una propiedad es ocupada de manera ilegal, y comúnmente se entiende que esto ocurre cuando alguien entra sin autorización a una vivienda. Sin embargo, también hay otras situaciones que se consideran ocupaciones ilegítimas y que pueden llevar a un desahucio.
Por ejemplo, permanecer en una propiedad sin autorización, incluso si se tenía autorización previamente, o permanecer en la propiedad después de que termine el contrato de alquiler y no cumplir con los términos del contrato de arrendamiento, son casos que también se consideran ocupaciones ilegítimas.
Estos últimos casos están recogidos en el artículo 1569 del Código Civil, que establece que el propietario puede solicitar el desahucio cuando finalice el contrato de alquiler por falta de pago, incumplimiento del contrato o por destinar el inmueble a un uso diferente al acordado en el contrato de arrendamiento. En Miten Abogados somos especialistas en desahucios, y podemos proporcionar más información sobre este tema.
Los tipos de desahucio
- Desahucio Express
- Desahucio por incumplimiento de contrato
- Desahucio por finalización de contrato
- Desahucio por precario
Desahucio Express
Cuando hablamos del desahucio express, nos referimos a una situación ilegal en la que una persona ocupa una vivienda sin el consentimiento del propietario. Este tipo de desahucio fue creado en 2018 para combatir una situación que se había vuelto muy común debido a la crisis económica.
El desahucio express es un procedimiento verbal más breve que permite al propietario de una propiedad solicitar el desalojo de los inquilinos que no pagan el alquiler o de los okupas que han entrado en la vivienda sin consentimiento. Antes de la creación de este procedimiento en 2015, se llevaba a cabo el desahucio de inquilinos que no cumplían con el contrato.
En 2018, el desahucio express también se amplió a los casos de okupas que se habían instalado en la vivienda sin permiso, aplicando el procedimiento de desahucio por precario. Si bien no se puede precisar una duración específica para el desahucio express, sí se ha reducido significativamente el tiempo de procedimiento en comparación con el desahucio previsto antes de 2015 y 2018.
Desahucio por incumplimiento de contrato
El desahucio por incumplimiento de contrato se da cuando el arrendador se ve en la necesidad de resolver el contrato de arrendamiento por diferentes motivos, tales como falta de pago de la renta, incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, subarriendo, realización de obras no autorizadas, actividades molestas, insalubres o ilícitas, o cuando el inmueble ya no es utilizado como vivienda permanente. En la mayoría de los casos, el motivo más común que lleva a este tipo de desahucio es el impago de rentas por parte del inquilino.
Desahucio por finalización de contrato
Este tipo de desahucio se aplica cuando el contrato de arrendamiento ha finalizado pero el inquilino no ha abandonado la propiedad. En esta situación, el propietario debe forzar el desalojo de la vivienda y presentar una demanda de desahucio por finalización de contrato.
Es importante destacar que este desahucio no se puede solicitar si el contrato inicial tiene una duración inferior a cinco años. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, aunque el plazo habitual de los contratos de alquiler de vivienda es de un año, el arrendador debe esperar al menos cinco años, que es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual.
Además, una vez transcurridos los cinco años, el propietario debe enviar un burofax al inquilino informando de la finalización del contrato. Si no lo hace, el contrato se prorrogará automáticamente anualmente hasta un máximo de tres años más.
Después de ocho años de prórroga obligatoria y tácita, se producirá lo que se conoce como «tácita reconducción», que es la prórroga anual del contrato si el arrendador no expresa su intención de recuperar la posesión de la vivienda.
Desahucio por precario
El desahucio por precario es una situación en la que el propietario de una vivienda permite que otra persona resida en ella sin recibir ningún tipo de contraprestación, es decir, sin que exista un contrato de arrendamiento. En este caso, el inquilino de la vivienda es precarista y tiene el derecho de usar la vivienda, pero no cuenta con ningún título que avale dicho derecho. En caso de que el propietario decida revocar este derecho y el precarista no abandone voluntariamente la vivienda, el propietario podrá instar el desahucio por precario para recuperar la posesión de la misma.
¿Cómo es el proceso de desalojo?
Para llevar a cabo un proceso de desalojo en España, es necesario acudir al sistema judicial y no se puede expulsar al inquilino fuera de la legalidad. Aunque es común que el propietario sienta que sus derechos están siendo vulnerados, recurrir a la fuerza o a la ilegalidad debe ser la última opción.
La legislación española protege la inviolabilidad del hogar por encima de la propiedad privada. El primer derecho está establecido como fundamental en el artículo 18.2 de la Constitución Española y el segundo como un derecho ciudadano recogido en el artículo 33 de la misma Constitución, pero que no llega a ser fundamental.
Si un propietario realiza por su cuenta acciones para recuperar el uso de su propiedad por la fuerza, como amenazas, cortes de suministros o cambio de cerraduras, estaría cometiendo un delito tipificado en el artículo 455.1 del Código Penal. Dicho artículo establece que «El que, para realizar un derecho propio, actuando fuera de las vías legales, empleare violencia, intimidación o fuerza en las cosas, será castigado con la pena de multa de seis a doce meses».
Por tanto, antes de tomar este tipo de medidas, es importante buscar asesoramiento legal de un despacho de abogados especializado en desalojos, para evitar que un problema con los inquilinos se convierta en un problema legal.
El proceso de desalojo debe iniciarse mediante una demanda ante el Juzgado competente, que es el del partido judicial donde se encuentra la propiedad objeto de desalojo. Esta demanda debe ser firmada por un abogado y un procurador, y su intervención es obligatoria, independientemente de la cuantía del proceso.
En esta demanda inicial se debe reflejar el motivo por el que se solicita el desalojo, y si es posible o no la enervación del mismo por parte del inquilino. Además, en caso de desalojo por falta de pago de rentas, se podrá acumular la acción de reclamación de cantidad en el mismo proceso.
Una vez tramitada la demanda por el Juzgado, se dará al demandado la posibilidad de desalojar la propiedad, oponerse o pagar lo adeudado intentando enervar el desalojo.
Si hay oposición, se fijará una fecha para la celebración del juicio verbal, donde las partes expondrán sus argumentos y el Juzgado dictará sentencia estimando o no la acción de desalojo. En el caso de que no haya oposición, pero tampoco abandono de la propiedad, se fijará una fecha para el lanzamiento, que será el día en que se hará efectivo el desalojo.
La enervación del desalojo
Por último, es importante recordar que existe una medida que el inquilino puede utilizar para evitar el desahucio, conocida como enervación del desahucio. Para que el inquilino no tenga la posibilidad de utilizar esta acción, el propietario debe haber notificado formalmente al inquilino la petición de desalojo de la vivienda con al menos 30 días de antelación antes de interponer la demanda de desahucio.
En caso de que esta notificación no se haya realizado, una vez que se presente la demanda, el inquilino podrá pagar todas las rentas adeudadas de una sola vez, solicitando así la enervación del desahucio y la continuación del contrato de alquiler. Es por ello que tanto si eres inquilino como si eres propietario de una vivienda, es importante contar con el asesoramiento legal de un bufete de abogados especializado en desahucios para evitar situaciones problemáticas y futuros inconvenientes.
