El desahucio por incumplimiento del contrato permite al propietario solicitar la resolución del alquiler y recuperar la vivienda o local cuando el inquilino incumple obligaciones importantes pactadas en el contrato o previstas en la ley.
No todo incumplimiento justifica automáticamente un desahucio. Para que la acción tenga base, el incumplimiento debe ser relevante, estar bien acreditado y tener suficiente entidad como para justificar la resolución del contrato.
En esta guía explicamos cuándo puede iniciarse un desahucio por incumplimiento del contrato, qué situaciones suelen generar conflicto, qué pruebas necesita el propietario y qué pasos conviene seguir antes de demandar.
No todo incumplimiento permite desahuciar al inquilino
Un desahucio por incumplimiento de contrato de alquiler puede plantearse cuando el inquilino incumple una obligación relevante y el propietario puede pedir la resolución del contrato y la recuperación del inmueble.
La clave está en demostrar que el incumplimiento no es una simple molestia menor: debe estar previsto en la ley o en el contrato, tener entidad suficiente y estar bien acreditado con pruebas.
Qué es un desahucio por incumplimiento del contrato
El desahucio por incumplimiento del contrato es el procedimiento que puede utilizar el propietario cuando el inquilino incumple obligaciones esenciales del contrato de alquiler y ese incumplimiento permite solicitar la resolución del contrato y la recuperación del inmueble.
La base puede estar en la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el propio contrato de alquiler o en ambos. El punto clave es que el incumplimiento no sea una simple molestia menor o una discrepancia puntual, sino una infracción suficientemente grave o relevante.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge distintas causas por las que el arrendador puede resolver el contrato, como el impago, la falta de pago de la fianza, el subarriendo o cesión inconsentidos, los daños causados dolosamente en la finca, las obras no consentidas cuando el consentimiento sea necesario o las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Incumplimientos que pueden justificar la resolución del contrato
El propietario debe identificar qué obligación ha incumplido el inquilino y si ese incumplimiento tiene suficiente entidad para pedir la resolución del contrato y recuperar el inmueble.
Impago de renta o cantidades pactadas
Puede incluir renta, suministros, comunidad, IBI u otras cantidades asumidas por el inquilino si están correctamente pactadas y justificadas.
Subarriendo o cesión no consentidos
Puede existir incumplimiento si el inquilino cede o subarrienda la vivienda o local sin respetar la ley o lo pactado en el contrato.
Obras no autorizadas
Las obras relevantes realizadas sin consentimiento pueden justificar una acción si alteran el inmueble o incumplen obligaciones del contrato.
Daños en el inmueble
Los daños graves imputables al inquilino o a personas que ocupan el inmueble con su consentimiento pueden dar lugar a reclamación y resolución.
Uso distinto al pactado
Por ejemplo, usar una vivienda como alojamiento turístico, negocio, almacén o actividad no permitida por el contrato.
El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge distintas causas de incumplimiento y resolución del contrato en arrendamientos de vivienda.
Incumplimiento contractual e impago: no siempre son lo mismo
El impago es una causa frecuente de desahucio, pero no todos los incumplimientos del contrato son impagos. Identificar bien la causa evita plantear mal la demanda.
| Situación | Qué se reclama | Qué debe probarse | Recomendación |
|---|---|---|---|
| Impago de renta | La deuda de alquiler y, si procede, otras cantidades pactadas. | Contrato, recibos impagados, extractos, requerimientos y cálculo de la deuda. | Revisar también la posible enervación del desahucio. |
| Incumplimiento contractual | La resolución del contrato por una obligación incumplida. | Cláusula aplicable, gravedad del incumplimiento, pruebas y relación con la ley o el contrato. | No basarlo solo en una molestia menor o una sospecha. |
| Recuperación del inmueble | La entrega de la vivienda o local cuando procede resolver el contrato. | Incumplimiento, ocupación actual, legitimación del propietario y vía procesal adecuada. | Preparar bien la documentación antes de demandar. |
| Reclamación acumulada | Además de recuperar el inmueble, pueden reclamarse cantidades si existe deuda. | Importes, justificantes, conceptos reclamables y relación con el contrato. | Separar claramente deuda, incumplimiento y recuperación de la posesión. |
Qué revisar antes de demandar por incumplimiento del contrato
Antes de iniciar un desahucio por incumplimiento de contrato de alquiler, el propietario debe ordenar el caso, reunir pruebas y comprobar si procede una reclamación o negociación previa.
Revisar el contrato
Comprueba la cláusula incumplida, la duración, la renta, las garantías, el uso permitido, las obras, el subarriendo, los gastos y las causas de resolución.
Identificar el incumplimiento concreto
No basta con decir que el inquilino incumple. Hay que concretar si se trata de impago, daños, obras no autorizadas, subarriendo, actividades molestas u otro incumplimiento relevante.
Reunir pruebas suficientes
Guarda contrato, anexos, fotos, vídeos, burofax, emails, mensajes, recibos, extractos, informes, actas de comunidad o testigos, según el caso.
Valorar un requerimiento fehaciente
Puede ser útil requerir al inquilino para que cese el incumplimiento, pague lo debido, repare daños o entregue el inmueble, dejando constancia del contenido y del envío.
Revisar si procede negociación previa o MASC
Antes de presentar determinadas demandas, puede ser necesario valorar si procede acreditar un medio adecuado de solución de controversias, como negociación, mediación, conciliación u otro mecanismo aplicable.
Elegir la vía legal adecuada
Según el incumplimiento, puede plantearse una resolución contractual, una reclamación de cantidades, un desahucio por impago o una acción vinculada a actividades molestas, daños, cesión o subarriendo.
Preparar la demanda con estrategia
Una demanda mal planteada puede retrasar la recuperación del inmueble. Conviene definir bien la causa, las pruebas, las cantidades reclamadas y los enlaces con el contrato o la ley.
La Ley Orgánica 1/2025 regula los medios adecuados de solución de controversias y el requisito de procedibilidad en los casos en los que resulte aplicable.
Demanda de desahucio por incumplimiento del contrato
Si el inquilino no corrige el incumplimiento o la situación es suficientemente grave, el propietario puede valorar la presentación de una demanda para resolver el contrato y recuperar el inmueble.
La demanda debe explicar con claridad:
- Quiénes son propietario e inquilino.
- Qué inmueble está alquilado.
- Qué contrato existe y qué cláusulas son relevantes.
- Qué incumplimiento se ha producido.
- Qué pruebas acreditan ese incumplimiento.
- Si se ha enviado requerimiento previo.
- Qué se solicita al juzgado: resolución del contrato, recuperación del inmueble y, si procede, reclamación de cantidades.
La Ley de Enjuiciamiento Civil incluye dentro del juicio verbal determinados procedimientos relacionados con la recuperación de la posesión de fincas arrendadas. Puedes consultar el artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Qué puede hacer el inquilino al recibir la demanda
Una vez notificado, el inquilino puede allanarse, entregar el inmueble, llegar a un acuerdo, oponerse a la demanda o aportar documentos para defender su posición.
Si presenta oposición, el procedimiento puede continuar con vista y resolución judicial. En ese caso, el juzgado valorará el contrato, las pruebas y la entidad del incumplimiento.
Por eso es importante que el propietario no base la demanda en afirmaciones genéricas, sino en hechos concretos y pruebas ordenadas.
Ejemplos de incumplimientos que conviene analizar caso por caso
Hay situaciones que pueden generar dudas y que no deben tratarse de forma automática.
Mascotas en la vivienda
La presencia de una mascota no siempre justifica por sí sola la resolución del contrato. Habrá que revisar el contrato, la cláusula aplicable, si existen daños, molestias o incumplimientos adicionales y si el propietario puede acreditarlo.
Obras o modificaciones sin permiso
Las obras no consentidas pueden justificar la resolución si afectan al inmueble de forma relevante o si requerían autorización del propietario. Es importante documentar el alcance de las obras con fotografías, informes o visitas debidamente acreditadas.
Ruidos y actividades molestas
Los ruidos puntuales o molestias aisladas normalmente no bastan. Debe acreditarse una conducta reiterada, grave o suficientemente relevante. Para ampliar este punto, puedes leer nuestra guía sobre cómo desahuciar a un inquilino ruidoso.
Subarriendo o cesión no autorizada
Si el inquilino cede la vivienda o la subarrienda sin autorización cuando esta es necesaria, el propietario puede valorar la resolución del contrato. También puedes consultar nuestra guía sobre cómo echar legalmente a un inquilino que subarrienda sin permiso.
No recuperes el inmueble por tu cuenta
Aunque el inquilino incumpla el contrato, el propietario no debe cambiar cerraduras, cortar suministros, entrar en la vivienda o local sin autorización, retirar pertenencias ni presionar al ocupante fuera de la vía legal.
Estas actuaciones pueden perjudicar la reclamación y generar responsabilidades. Lo correcto es documentar el incumplimiento, requerir cuando proceda y acudir a la vía legal adecuada para recuperar el inmueble.
Consejos para propietarios ante un incumplimiento
Si detectas un incumplimiento del contrato, conviene actuar con orden desde el primer momento.
- Revisa el contrato: comprueba qué obligación se ha incumplido y si la cláusula está bien redactada.
- Reúne pruebas: documentos, fotos, comunicaciones, recibos, testigos o informes.
- No actúes de forma impulsiva: evita medidas de hecho que puedan volverse en tu contra.
- Envía un requerimiento fehaciente: cuando sea útil para dejar constancia y exigir el cese del incumplimiento.
- Valora la vía adecuada: no todos los casos se plantean igual que un desahucio por impago.
- Consulta antes de demandar: una estrategia mal planteada puede retrasar la recuperación del inmueble.
¿Tu inquilino está incumpliendo el contrato de alquiler?
Podemos revisar el contrato, las pruebas disponibles, el tipo de incumplimiento y la vía legal más adecuada para reclamar, resolver el contrato o recuperar la vivienda o local.
Conclusión
El desahucio por incumplimiento de contrato de alquiler puede ser una vía adecuada cuando el inquilino incumple obligaciones relevantes y el propietario puede acreditarlo correctamente.
La clave está en revisar el contrato, identificar el incumplimiento concreto, reunir pruebas suficientes y actuar por vía legal, sin cambiar cerraduras, cortar suministros ni recuperar el inmueble por cuenta propia.
Si necesitas recuperar una vivienda o local por incumplimiento contractual, puedes consultar nuestro servicio de abogados especialistas en desahucios. También puedes leer nuestras guías sobre las fases del procedimiento judicial de desahucio, cómo se notifica un desahucio, el desahucio por impago de renta y cómo actuar si el inquilino subarrienda sin permiso.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por incumplimiento del contrato
Estas son algunas dudas habituales de propietarios que quieren recuperar una vivienda o local por incumplimientos del contrato de alquiler.
¿Se puede desahuciar a un inquilino por incumplir el contrato?+
Sí, puede ser posible si el incumplimiento es relevante, está bien acreditado y permite solicitar la resolución del contrato conforme a la ley o al propio contrato de alquiler.
¿Cualquier incumplimiento permite iniciar un desahucio?+
No. No todo incumplimiento justifica automáticamente un desahucio. Debe analizarse la gravedad, la cláusula aplicable, las pruebas disponibles y las circunstancias concretas del caso.
¿Qué incumplimientos pueden justificar la resolución del contrato?+
Entre otros, pueden ser relevantes el impago, el subarriendo o cesión no consentidos, daños graves, obras no autorizadas, actividades molestas o peligrosas y el uso del inmueble para una finalidad distinta a la pactada.
¿Qué pruebas necesita el propietario?+
Puede necesitar contrato de alquiler, comunicaciones, burofax, fotografías, vídeos, recibos, extractos bancarios, informes técnicos, actas de comunidad, anuncios online o testigos, según el tipo de incumplimiento.
¿Conviene enviar un requerimiento antes de demandar?+
En muchos casos sí. Un requerimiento fehaciente puede dejar constancia del incumplimiento, exigir su cese, reclamar cantidades pendientes o preparar mejor la estrategia legal.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura si el inquilino incumple?+
No debe hacerlo sin entrega válida de llaves o autorización legal suficiente. Cambiar cerraduras, cortar suministros o entrar en el inmueble por cuenta propia puede perjudicar al propietario.
