Si estás buscando información relevante sobre la Ley de Vivienda en España, has llegado al lugar correcto. En este artículo, exploraremos los detalles de la Ley recientemente aprobada por el Congreso de los Diputados y el Senado. Descubriremos los cambios significativos que se implementarán en el mercado inmobiliario y cómo impactarán a los propietarios y arrendatarios.
Limitaciones en el Precio de los Alquileres: Una Protección para los Inquilinos
Una de las medidas más destacadas de la Ley de Vivienda es la limitación en el precio de los alquileres. A partir de marzo de 2022, los propietarios no podrán aumentar el alquiler más allá del 2%. Esta limitación se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2023. Sin embargo, a partir del año 2024, se establecen nuevas reglas.
En el caso de grandes propietarios, aquellos que posean más de 10 propiedades residenciales o una superficie construida de más de 1,500 m² destinados a uso residencial, el incremento del alquiler durante el año 2024 no podrá superar el 3%. En caso de que el propietario no sea un gran propietario, el incremento será acordado entre las partes y no podrá superar el 3% en caso de falta de acuerdo.
Además, para evitar aumentos desproporcionados, se permitirá al Instituto Nacional de Estadística (INE) definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia que se aplicará en lugar del Índice de Precios al Consumo (IPC).
Zonas de Mercado Residencial Tensionado: Protección en las Áreas más Afectadas
La Ley de Vivienda también permite a las Administraciones competentes declarar zonas de mercado residencial tensionado bajo ciertas condiciones. Estas condiciones incluyen:
- Si el coste medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares.
- Si el precio de compra o alquiler de la vivienda ha aumentado en esa zona al menos un 3% por encima del IPC autonómico correspondiente en los últimos 5 años.
Sin embargo, cumplir con estas condiciones no garantiza automáticamente que la zona sea considerada como una zona de mercado residencial tensionado. La administración competente debe declararlo expresamente. Esta declaración inicial tiene una vigencia de 3 años y puede prorrogarse anualmente.
La declaración de una zona tensionada tiene dos implicaciones importantes. En primer lugar, modifica el régimen de prórrogas de los contratos de alquiler, permitiendo al arrendatario solicitar una prórroga extraordinaria por períodos anuales, con un máximo de 3 años. Durante esta prórroga, se aplicarán las mismas condiciones del contrato vigente, y el arrendador estará obligado a aceptarla, salvo en casos excepcionales.
En segundo lugar, establece límites al precio del alquiler. Si se firman nuevos contratos en zonas tensionadas, las implicaciones varían según si el arrendador es un gran propietario o no. En el caso de que el arrendador no sea un gran propietario, la renta no podrá ser superior a la del contrato anterior, una vez aplicada la cláusula de actualización anual. Sin embargo, hay ciertos casos en los que se permite un incremento de hasta un máximo del 10%, como obras de rehabilitación, mejoras de accesibilidad o contratos de alquiler a largo plazo.
En el caso de los grandes propietarios, el precio del nuevo contrato no podrá superar el límite máximo de precio establecido de acuerdo con el sistema de índices de precios de referencia que se publicará en el futuro. Estas regulaciones se aplicarán a los contratos formalizados a partir de la entrada en vigor del Proyecto de Ley.
Gastos de Gestión Inmobiliaria y Beneficios Fiscales
Según la Ley de Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato serán responsabilidad del arrendador. Esto significa que los propietarios deberán hacerse cargo de estos costos adicionales, aliviando la carga financiera de los inquilinos.
En cuanto a los beneficios fiscales, las modificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) se limitan a las personas físicas que obtienen ingresos del capital inmobiliario. La Ley establece varias reducciones incrementadas, que son incompatibles entre sí y se aplican en un orden específico.
Por ejemplo, se establece una reducción incrementada del 90% para aquellos propietarios que hayan firmado un nuevo contrato de alquiler en una zona de mercado residencial tensionado, en el cual el alquiler inicial se haya reducido en más del 5% en comparación con el último alquiler del contrato anterior. Además, se establecen reducciones incrementadas del 70% y del 60% en diferentes situaciones.
Es importante tener en cuenta que estas reducciones están sujetas a ciertas condiciones y requisitos establecidos por la normativa autonómica o municipal, y su aplicación comenzará a partir del 1 de enero de 2024.
Recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
La Ley de Vivienda introduce cambios en los recargos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para viviendas desocupadas. Actualmente, los Ayuntamientos pueden imponer un recargo del 50% en el IBI de viviendas desocupadas. La nueva Ley permite aumentar este recargo hasta el 100% cuando las viviendas estén desocupadas durante más de 3 años.
Además, se permite aumentar otro 50% el recargo (entre el 100% y el 150%) cuando los propietarios tengan dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. Estas medidas tienen como objetivo incentivar la ocupación de viviendas y evitar la especulación inmobiliaria.
Es importante destacar que la definición de vivienda desocupada implica que la vivienda permanezca sin ocupar de manera continua durante más de 2 años, con algunas excepciones justificadas.
Medidas Relacionadas con el Régimen de Vivienda Protegida
La Ley de Vivienda también incluye medidas relacionadas con el régimen de vivienda protegida. Estas medidas se centran en la calificación de suelos como reservas para vivienda protegida, la reserva de vivienda protegida en suelo rural y urbanizado, el porcentaje de reserva destinado a vivienda protegida en alquiler y la descalificación de viviendas protegidas.
En resumen, se garantiza que la calificación de un suelo como reserva para vivienda protegida no pueda ser modificada, a menos que existan circunstancias excepcionales justificadas. Además, se establece un porcentaje mínimo de reserva destinado a vivienda protegida en alquiler y se regulan los criterios para la descalificación de viviendas protegidas.
Cambios en los Procedimientos de Desahucios, Ejecuciones Hipotecarias y Subastas de Inmuebles
El Proyecto de Ley introduce cambios significativos en los procedimientos de desahucios, ejecuciones hipotecarias y subastas de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad. Estas medidas tienen como objetivo proteger a los ocupantes de viviendas en situaciones difíciles.
En el procedimiento de desahucio, se dará traslado obligatoriamente a las Administraciones públicas competentes de la resolución que fije la fecha de desalojo, con el fin de verificar la situación de vulnerabilidad de los ocupantes. Se establece la obligación de indicar si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si el demandante es un gran propietario.
En cuanto a la ejecución de bienes hipotecados, se extiende la protección del ocupante de una vivienda en situación de vulnerabilidad a estos casos. También se introducen cambios en las subastas de bienes inmuebles, estableciendo requisitos adicionales y la obligación de seguir un procedimiento de conciliación o mediación en casos de vulnerabilidad económica.
Estos cambios buscan garantizar una mayor seguridad y protección para los ocupantes de viviendas en situaciones de vulnerabilidad.
Conclusión
La Ley de Vivienda recientemente aprobada en España trae consigo una serie de cambios significativos en el mercado inmobiliario. Las limitaciones en el precio de los alquileres, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, los beneficios fiscales y las medidas de protección en los procedimientos de desahucios y ejecuciones hipotecarias son solo algunas de las disposiciones importantes de esta Ley.
Esperamos que este artículo haya proporcionado información valiosa sobre la Ley de Vivienda y cómo impactará a propietarios y arrendatarios en España.
