En este artículo, te orientaremos sobre los pasos a seguir cuando un inquilino no cumple con el pago del alquiler, buscando las mejores alternativas para que se regularice la situación o, en caso necesario, para retomar la posesión de la propiedad lo más pronto posible.
Es claro que no se deben usar medidas extremas para solucionar problemas menores. Con esto me refiero a que, ante los primeros signos de retraso en el pago del alquiler, la prioridad debería ser buscar una solución amigable.
En la mayoría de las situaciones, este retraso inicial puede resolverse sin mayores complicaciones.
No obstante, hay ocasiones en las que la situación se vuelve insostenible, o te encuentras con un inquilino que es un experto en evadir pagos. Alguien que te ha seducido con historias sobre su trabajo y estabilidad económica, entre otros.
Si te encuentras en ese escenario, es decir, cuando te das cuenta que es poco probable que tu inquilino regularice su situación, entonces es crucial actuar.
El primer paso es contactar a un abogado especializado en desahucios, ya que para iniciar un proceso de desahucio por impago es indispensable contar con un abogado y procurador, independientemente del monto de la deuda.
La presentación de la demanda de desahucio ante un impago de alquiler
Una vez que hayas discutido el escenario con tu abogado, es esencial actuar sin dilación.
Deberías presentar la demanda lo antes posible, considerando que este tipo de procedimientos toma su tiempo. Cada jornada que se postergue la presentación significa un día adicional para retomar tu propiedad o local.
La demanda es el instrumento legal mediante el cual solicitas al juez que, debido al incumplimiento del inquilino, se le condene a:
- Abandonar el inmueble.
- Liquidar todo lo adeudado desde el primer incumplimiento hasta el día en que efectivamente se realice el desahucio.
- Asumir los gastos judiciales, es decir, lo que hayas invertido en servicios legales y procurador.
El proceso judicial (o la ausencia de él)
En aproximadamente el 80% de los casos, no se lleva a cabo un juicio propiamente dicho. Esto se debe a que para que exista un juicio, el inquilino debe presentar oposición a la demanda, y para ello necesita contar con abogado y procurador.
Por lo tanto, si el inquilino no presenta oposición, no se realiza el juicio y el juez te concederá automáticamente lo solicitado en tu demanda. El paso siguiente será ejecutar el desalojo.
Sin embargo, si el inquilino decide oponerse, se convocará a juicio. Una vez concluido, se emitirá una sentencia. Si esta te es favorable, que es lo más común, se procederá al desalojo del inquilino.
El Decreto de archivo o la Sentencia
Si el proceso no requiere un juicio, el juez emitirá un Decreto otorgándote la razón. En caso contrario, si se lleva a cabo un juicio, se emitirá una Sentencia a tu favor. Aunque se trate de dos tipos de resoluciones judiciales diferentes, ambas tienen prácticamente las mismas implicaciones.
El proceso de lanzamiento ante el impago del alquiler
El lanzamiento a raíz del impago es el procedimiento mediante el cual se restituye al dueño o arrendador la posesión de su propiedad.
Durante el lanzamiento, personal del juzgado se dirige al inmueble en cuestión, acompañados del procurador. Si el cliente desea estar presente puede hacerlo, aunque no es obligatorio. Generalmente, también acude un cerrajero.
El grupo entra al inmueble y redacta un acta detallando las condiciones y circunstancias del lugar (presencia o ausencia del inquilino, estado del inmueble, entre otros aspectos). Al finalizar, el documento señala que se ha procedido a devolver la posesión de la propiedad al propietario (o al procurador, en caso de que el propietario no esté presente).
En resumen, el lanzamiento es el mecanismo por el cual se despoja al inquilino de la posesión de la propiedad y se devuelve al propietario o arrendador.
La reclamación de la deuda
Después de efectuar el desahucio o lanzamiento, el propietario tiene el derecho de exigir al inquilino la deuda acumulada por impago del alquiler.
El arrendador puede demandar todas las cuotas del alquiler y los recibos de servicios no abonados por el inquilino hasta la fecha del lanzamiento.
Este proceso de reclamación se inicia con la presentación de una demanda ejecutiva ante el juzgado, solicitando el embargo de los bienes del inquilino para saldar la deuda.
Una vez presentada la demanda, el juzgado se comunica con la mayoría de las entidades bancarias del país para determinar si el inquilino tiene cuentas y, en caso afirmativo, cuánto dinero hay en ellas. Si las cuentas tienen fondos, estos son embargados de inmediato.
Adicionalmente, el juzgado proporciona datos sobre el empleador del inquilino (si es que tiene uno), facilitando así la solicitud de embargo de su salario.
