¿Cómo desahuciar a un inquilino ruidoso?

Una pregunta que comúnmente se plantean los dueños de propiedades en alquiler es si tienen la capacidad de desalojar a un arrendatario por causar ruido excesivo. En este artículo, vamos a explorar las circunstancias y el procedimiento para proceder con el desahucio de un inquilino que genera ruidos perturbadores.

¿En qué casos se puede desahuciar al inquilino por actividades molestas?

El motivo principal que lleva a propietarios e inquilinos ante la justicia suele ser el desahucio por impago de renta, para lo cual el propietario debe recurrir al proceso de desahucio exprés.

No obstante, existe otra razón, menos frecuente ante los tribunales pero igualmente común, relacionada con el desalojo por comportamientos problemáticos del inquilino, ya sea en residencias o locales comerciales.

A continuación, detallaremos los criterios necesarios para presentar una demanda contra un inquilino por ruido excesivo:

Nivel de ruido: Naturalmente, para proceder con la demanda, el ruido generado debe ser considerable, superando los límites de lo aceptable.

Para verificar esto, es necesario realizar una medición del ruido, la cual se lleva a cabo mediante un informe acústico realizado por un experto o la policía, que mide los decibelios generados.

Frecuencia del ruido: Además, el ruido debe ser recurrente. Esto significa que no es posible solicitar el desahucio de un inquilino por un incidente aislado de ruido (una o dos veces), sino que este debe producirse repetidamente a lo largo del tiempo.

Como se puede apreciar, este aspecto tiene un carácter bastante subjetivo. Por lo tanto, para que el juez decida desalojar al inquilino, el ruido debe ser persistente y superar los umbrales de tolerancia.

¿Cómo interponer una demanda de desahucio frente a un inquilino ruidoso?

Existen distintas situaciones a considerar:

El propietario frente al inquilino

Cuando un inquilino genera ruidos molestos, el propietario está facultado para iniciar una demanda contra él buscando su desahucio.

Este procedimiento es un juicio ordinario, el cual tiende a ser más prolongado que el desahucio por falta de pago del alquiler, que se tramita por vía verbal.

El propietario debe demostrar la existencia del ruido por parte del inquilino (principalmente a través de un informe acústico). Si consigue persuadir al juez, este podrá ordenar el desahucio del inquilino. 

La base legal que permite al propietario iniciar esta demanda se encuentra en el artículo 27.2.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que autoriza al arrendador/propietario a terminar el contrato si el inquilino realiza actividades que resulten molestas en el inmueble.

La comunidad de propietarios frente al inquilino

No solo el propietario tiene la potestad de demandar al inquilino; la comunidad de propietarios también puede hacerlo.

Si el inquilino produce ruidos molestos de manera excesiva y repetida, la comunidad de propietarios (por iniciativa propia o de algún vecino) puede presentar una demanda contra el inquilino para que este cesen sus ruidos.

En la sentencia, el juez podría llegar a prohibir al inquilino el uso del inmueble hasta por un periodo de 3 años, e incluso terminar el contrato de arrendamiento y proceder al desahucio si el inquilino no se va por voluntad propia.

Asimismo, es factible que los afectados soliciten una indemnización al inquilino ruidoso.

La comunidad de propietarios frente al propietario

Según la jurisprudencia predominante, la comunidad de propietarios debe demandar, no solo al inquilino, sino también al propietario (dentro de la misma acción legal). Incluso si no se busca reclamar nada específicamente al propietario.

Tanto es así, que el juzgado puede llegar a rechazar la demanda si no se incluye tanto al inquilino como al propietario.

Existe una jurisprudencia menos común que considera suficiente demandar únicamente al inquilino.

Esta obligación de incluir al propietario en la demanda se basa en lo que se conoce como litisconsorcio pasivo necesario, que implica que, dado que las decisiones del juez pueden afectar al propietario, este debe ser parte del proceso judicial para poder defender sus intereses.

La normativa que habilita a la comunidad para presentar esta demanda contra el inquilino por los ruidos es el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Para proceder con la demanda, la comunidad debe previamente enviar un burofax o carta notarial al inquilino exigiéndole que detenga los ruidos.

Este proceso también se lleva a cabo a través de un juicio ordinario.

Otros afectados

Aparte de la comunidad de propietarios, cualquier otra persona afectada por el ruido tiene derecho a demandar al inquilino causante.

Entonces, ¿es responsable el propietario por los ruidos del inquilino?

No solo es viable solicitar la eliminación del ruido, sino también es posible exigir una compensación económica para quienes hayan sido perjudicados por este.

Los perjudicados tienen la facultad de dirigir su demanda no solo contra el arrendatario, sino también contra el dueño de la vivienda si se estima que este último ha mostrado indiferencia o no ha intervenido adecuadamente para remediar el inconveniente causado por su inquilino.

De hecho, la tendencia general en la jurisprudencia señala que es factible responsabilizar al propietario y obligarlo a responder junto con el inquilino, siempre y cuando se demuestre que el propietario no actuó frente a la situación.

En tal escenario, tanto el inquilino como el dueño del inmueble podrían ser condenados de manera conjunta a compensar a los damnificados, lo que significa que estos últimos podrían reclamar la indemnización a cualquiera de las dos partes.

Contenido

¿Te ayudamos?

Categorías

Comparte este artículo:

Otros artículos que te pueden interesar

Impuestos en extincion de condominio
Extinción de condominio

Impuestos en una extinción del condominio

La disolución del régimen de copropiedad se presenta como un mecanismo eficaz para transferir la titularidad de un inmueble compartido con otra persona.
Esta estrategia se emplea frecuentemente en contextos de divorcios, separaciones o sucesiones, ya que facilita la partición de una masa patrimonial común de manera simple. En términos prácticos, se utiliza para traspasar la fracción de un inmueble a otra persona, con el beneficio adicional de incurrir en menos cargas fiscales.

Leer »
Negociacion de proindiviso
Extinción de condominio

Consejos para Negociar en Situaciones de Proindiviso

Si te encuentras en la situación de querer vender un proindiviso y compartes la propiedad con otros, es crucial alcanzar un acuerdo sobre la venta del proindiviso que favorezca a todos los implicados. En este artículo, te ofreceremos una serie de recomendaciones y directrices para negociar y acordar la venta de un proindiviso de forma eficaz y sin disputas. Sigue leyendo para descubrir los pasos fundamentales en este procedimiento.

Leer »