Causas de oposición al juicio de desahucio

El dueño de un inmueble en alquiler, ya sea una vivienda o un local comercial, tiene la posibilidad de presentar una demanda de desahucio por diversas razones, siendo las más comunes las siguientes:

Entre estas, la causa más frecuente es el desahucio por impago de alquiler (o por el impago de los servicios).

Demanda de desahucio por impago de la renta

Cuando un abogado presenta una demanda de desahucio por impago del alquiler, su objetivo principal no es exigir el pago de la renta atrasada, sino solicitar la terminación del arrendamiento debido a esta falta de pago. Por lo tanto, si se desea demandar tanto el desalojo del inquilino como la compensación por la renta impaga, es necesario especificarlo explícitamente en la demanda.

Así, existen dos variantes de demandas de desahucio:

  1. Una demanda que busca únicamente el desalojo por falta de pago, sin exigir el abono de la deuda.
  2. Una demanda que solicita tanto el desahucio por falta de pago como la liquidación de la renta adeudada.

De estas dos, la segunda opción es la más común, puesto que normalmente el propietario busca no solo recuperar la posesión de su propiedad sino también obtener el pago de lo adeudado por el inquilino.

Motivos por los que el inquilino se puede oponer a la demanda de desahucio

La capacidad del inquilino para oponerse a la demanda varía según lo que el propietario solicite: si solo busca el desalojo o si exige tanto el desalojo como el pago de deudas.

Causas de oposición a la demanda si solo se reclama el desahucio

En el caso de que el propietario persiga solo el desahucio, sin reclamar la deuda, el inquilino solo podrá basar su defensa en dos argumentos, conforme a lo estipulado en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):

  1. La liquidación de la deuda que fundamenta la petición de desahucio por parte del propietario.
  2. La posibilidad de enervación.

 

Sobre la enervación, si en la demanda se indica que el inquilino no tiene derecho a enervar (algo que el propietario debe especificar), el inquilino puede contrarrestar afirmando su derecho a hacerlo, siempre que efectivamente cuente con esa opción.

Enervar se refiere a la capacidad del inquilino de detener el proceso de desahucio actualizando los pagos pendientes de la renta, aunque esta opción se permite únicamente en una ocasión y conlleva la obligación de asumir los costos del proceso por parte del inquilino.

Aparte de la enervación, el inquilino podría presentar otros motivos de oposición, y generalmente el tribunal permite su tramitación, lo que lleva a la celebración de un juicio.

No obstante, si la oposición se basa en razones distintas a las mencionadas, el abogado del propietario deberá destacarlo durante el juicio para que el juez desestime tales motivos en la sentencia.

Esto aplicaría, por ejemplo, si el inquilino argumenta problemas como humedades en la vivienda o si considera que el propietario le debe dinero y por ello decide compensar dejando de pagar el alquiler.

Motivos de oposición a la demanda si se reclama el desahucio y, además, la deuda

Cuando el propietario exige tanto el desahucio (por impago) como el abono de la deuda, debe explicitarlo en la demanda, solicitando ambas compensaciones conjuntamente.

En estas circunstancias, el inquilino tiene margen para alegar diversas justificaciones en su defensa, más allá del pago o la enervación.

Por ejemplo, puede argumentar la compensación de créditos: si el propietario debe dinero al inquilino, este último podría dejar de pagar el alquiler para equilibrar la deuda.

Además, el inquilino tiene la opción de presentar una contrademanda, es decir, oponerse a la demanda e, igualmente, demandar al propietario por los motivos que estime pertinentes.

Esto se debe a que la reclamación de deuda genera un efecto de cosa juzgada, permitiendo un abanico más amplio de causas de oposición en comparación con cuando solo se solicita el desalojo, que no produce dicho efecto.

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