Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se ha establecido la obligación de acudir a un proceso de mediación antes de iniciar determinados procedimientos judiciales de desahucio. Esta nueva exigencia afecta tanto a arrendadores como a propietarios de viviendas ocupadas sin contrato. A continuación, te explicamos en qué consiste esta medida, a quién aplica y cómo prepararte adecuadamente.
¿En qué consiste la mediación previa obligatoria?
La mediación previa es un procedimiento extrajudicial mediante el cual las partes implicadas (generalmente, el propietario y el inquilino o el ocupante) intentan alcanzar un acuerdo que evite el inicio o la continuación de un procedimiento judicial de desahucio.
Según la Ley 12/2023, esta mediación debe realizarse de manera efectiva y acreditarse documentalmente antes de poder presentar una demanda de desahucio, en los siguientes casos:
Cuando el propietario es un gran tenedor (persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida superior a 1.500 m2).
Cuando el ocupante o arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica.
Pasos a seguir para iniciar el proceso de mediación
Comprobación de la situación: Verificar si el arrendatario u ocupante ha sido declarado vulnerable por los servicios sociales. Esta comunicación debe estar certificada.
Solicitud de la mediación: Contactar con el servicio de mediación autonómico o municipal correspondiente. Algunas comunidades autónomas ya disponen de plataformas o formularios habilitados para este trámite.
Desarrollo de las sesiones: Las partes deben asistir a las sesiones convocadas por el mediador, que pueden celebrarse de forma presencial o telemática. El objetivo es alcanzar un acuerdo que se pueda registrar por escrito.
Resultado del proceso:
Con acuerdo: Se recoge en un acta que puede tener efectos vinculantes.
Sin acuerdo: Se expide un certificado de intento de mediación fallido, necesario para poder acudir al juzgado.
Consejos para propietarios
Documentación al día: Ten preparada toda la información sobre la propiedad, el contrato (si lo hay), los pagos y cualquier comunicación previa con el inquilino u ocupante.
Actitud conciliadora: Aunque sea obligatorio, mantener una disposición abierta puede acelerar una solución favorable sin necesidad de juicio.
Asesoramiento legal: Consulta con un abogado experto en desahucios para no cometer errores que puedan invalidar el procedimiento judicial posterior.
Errores comunes a evitar
No acudir a la mediación: Si eres gran tenedor y no acreditas el intento de mediación, el juzgado inadmitirá tu demanda.
No comprobar la vulnerabilidad: La ley exige que se verifique y se respete el procedimiento cuando hay indicios de vulnerabilidad. Ignorarlo puede retrasar o anular el proceso judicial.
Falta de pruebas: No contar con documentación que acredite tu posición como propietario o arrendador puede jugar en tu contra.
Conclusión
La mediación previa obligatoria busca fomentar soluciones dialogadas y reducir la litigiosidad en materia de vivienda. Como propietario, estar informado y actuar con previsión puede marcar la diferencia entre un proceso largo y costoso, y una resolución ágil y efectiva. En Miten contamos con un equipo especializado que puede ayudarte a afrontar este nuevo requisito legal con todas las garantías.
