Si un inquilino o deudor particular se declara insolvente y solicita la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI) bajo la Ley Concursal, muchos propietarios se preguntan: ¿puedo seguir reclamando lo que me debe? ¿Se extingue la deuda de alquiler? ¿Qué puedo hacer como acreedor?
Con la entrada en vigor de la reforma de la Ley Concursal en diciembre de 2025, estas dudas se han vuelto más frecuentes. En este artículo analizamos qué pasa con las deudas de arrendamiento y préstamos entre particulares cuando el deudor pide la exoneración y qué pasos puedes seguir como acreedor.
¿Qué es la exoneración del pasivo insatisfecho (EPI)?
La exoneración del pasivo insatisfecho permite a una persona física que no puede pagar sus deudas quedar liberada de ellas tras un procedimiento concursal, siempre que cumpla ciertos requisitos de buena fe.
Esto incluye a:
Inquilinos con deudas de alquiler.
Deudores de préstamos entre particulares.
Personas con impagos personales o comerciales.
Novedades de la reforma concursal de diciembre 2025
El Real Decreto-Ley 19/2025, en vigor desde el 1 de diciembre de 2025, introduce ajustes clave:
Mayor automatización del procedimiento para facilitar el acceso a la EPI.
Refuerzo del control de abusos y exclusión de ciertas deudas.
Mejor protección para acreedores con garantía real o deudas civiles no empresariales.
✅ Las deudas de alquiler pueden entrar en la exoneración, pero no siempre.
¿Qué pasa con las deudas de alquiler impagadas?
Las deudas por alquiler se consideran créditos ordinarios. Por tanto, sí pueden ser exoneradas, salvo que concurran estas excepciones:
❌ No se exoneran si:
Hay mala fe del deudor (por ejemplo, ocultación de ingresos).
La deuda proviene de daños intencionados al inmueble (puede considerarse crédito extraconcursal).
Se trata de deudas con sentencia firme y ejecución iniciada antes de la solicitud del concurso (según nueva doctrina de la DGRN 2025).
¿Qué puede hacer el propietario acreedor?
1. Personarse en el concurso como acreedor
Es fundamental para:
Presentar tu crédito.
Impugnar la inclusión si hay errores.
Oponerte a la exoneración si hay causas legales.
⚠️ El plazo para personarse es de 15 días hábiles desde que se publica el auto de admisión del concurso.
2. Impugnar la exoneración
Puedes presentar oposición si:
No se han incluido todas las deudas.
El deudor ha actuado con dolo o negligencia grave.
Se ha producido ocultación patrimonial o falsedad documental.
3. Iniciar ejecución si tienes título judicial previo
Si cuentas con una sentencia firme anterior al concurso y el procedimiento de ejecución ya estaba en marcha, puedes solicitar que no se paralice, dependiendo de la calificación del crédito (art. 489 TRLC reformado en 2025).
¿Y si ya se ha concedido la exoneración?
El acreedor puede:
Solicitar revocación de la EPI si aparecen bienes ocultos o se detecta fraude.
Reclamar si la deuda estaba mal calificada o excluida injustamente.
Vigilar durante 3 años: si el deudor mejora su situación, puede solicitarse revocación en ese plazo.
📌 La exoneración no borra automáticamente la deuda del sistema. Solo impide su ejecución.
¿Qué deudas no se pueden exonerar en ningún caso?
Según el nuevo art. 489 bis TRLC (2025), no pueden exonerarse:
Pensiones de alimentos.
Indemnizaciones por daños personales o penales.
Multas administrativas o penales.
Créditos por responsabilidad extracontractual dolosa.
Deudas por fraude fiscal o contra la Seguridad Social.
Consejo Miten
Si sospechas que un inquilino o deudor puede declararse insolvente, actúa rápido: reclama judicialmente, embarga bienes si puedes, y mantente atento a la publicación del concurso para personarte como acreedor.
Conclusión
La nueva Ley Concursal de 2025 permite que muchos deudores queden liberados de pagar, incluso en casos de alquiler impagado. Pero como propietario puedes personarte en el procedimiento, oponerte a la exoneración y reclamar si hay base legal.
Actuar a tiempo marca la diferencia. Si eres propietario afectado por un concurso de acreedores, en Miten te asesoramos y te representamos en todo el proceso.
Preguntas frecuentes
¿Las deudas de alquiler se exoneran con la nueva Ley Concursal?
Sí, salvo que haya mala fe, daños, o sentencia firme en ejecución previa.
¿Puedo reclamar si ya se concedió la exoneración?
Sí, si detectas fraude o error puedes pedir revocación dentro de los 3 años siguientes.
¿Cómo me entero si mi inquilino se ha declarado insolvente?
Se publica en el Registro Público Concursal. También puedes recibir notificación si te personaste como acreedor.
¿Necesito abogado para personarme en el concurso?
Sí, salvo que la cuantía sea muy baja, pero siempre es recomendable contar con asesoramiento experto.
