Impuestos en una extinción del condominio

La disolución del régimen de copropiedad se presenta como un mecanismo eficaz para transferir la titularidad de un inmueble compartido con otra persona.

Esta estrategia se emplea frecuentemente en contextos de divorcios, separaciones o sucesiones, ya que facilita la partición de una masa patrimonial común de manera simple. En términos prácticos, se utiliza para traspasar la fracción de un inmueble a otra persona, con el beneficio adicional de incurrir en menos cargas fiscales.

El principal atractivo de la disolución de copropiedad radica en las obligaciones fiscales y los costos asociados, comparativamente más favorables que los de una transacción de compra-venta tradicional. ¿Qué cargas fiscales y costos se deben asumir en una disolución de copropiedad? ¿Es obligatorio reportar esta disolución en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)? ¿Cuál es el monto mínimo que se debe abonar por la otra mitad del inmueble para evitar inconvenientes con la Agencia Tributaria? Estas son las cuestiones que abordaremos a continuación.

Impuestos por la extinción de condominio: AJD vs ITP

La comercialización de una propiedad usada se cataloga como una transferencia de bienes a título oneroso, sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicable en lugar del IVA para estos casos.

El porcentaje del ITP varía según la comunidad autónoma, oscilando entre el 6% y el 11%.

No obstante, la disolución de la copropiedad se excluye del concepto de transferencia patrimonial para propósitos fiscales. En situaciones donde los bienes comunes, como una vivienda, no son susceptibles de división física, se considera que hay una asignación a uno de los copropietarios, quien debe indemnizar a los demás.

Esto significa que, fiscalmente, la disolución de copropiedad se somete únicamente al pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuya tasa varía por comunidad autónoma y generalmente se encuentra entre el 0,5% y el 1%. Dicho de otro modo, representa un significativo ahorro en términos de cargas fiscales.

La plusvalía municipal en una extinción de condominio

¿Es necesario abonar la Plusvalía Municipal en el caso de una disolución de copropiedad? No, la disolución de la copropiedad queda exenta del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido comúnmente como plusvalía municipal.

El motivo radica en que tal procedimiento no se clasifica como una transferencia patrimonial y, en consecuencia, no se genera el suceso imponible que origina la obligación de pagar la plusvalía municipal. Este impuesto se impone cuando se transfiere la propiedad de un inmueble mediante ventas, donaciones o herencias; sin embargo, en la disolución de copropiedad lo que ocurre es una asignación de bienes, no una transmisión.

¿Hay que tributar por la extinción de condominio en la renta?

La consideración de la disolución de copropiedad en el IRPF puede parecer compleja teóricamente, pero es bastante sencilla de aplicar en la realidad.

Según la teoría, una disolución de copropiedad no origina por sí misma una ganancia o pérdida patrimonial directa. No obstante, sí se reconoce una variación cuando hay un exceso de adjudicación por ser un bien único. Esta diferencia sí debe ser sometida a tributación.

Para explicarlo de forma más clara, la tributación en la disolución de copropiedad se maneja de manera similar a la de una venta de inmueble. En la práctica, se debe tributar por la ganancia patrimonial que representa la diferencia entre el valor de adquisición y el de adjudicación.

Veamos un ejemplo: supongamos que adquiriste una vivienda por 150.000 euros junto con tu pareja. Al separarse, efectúan una disolución de copropiedad valorando el inmueble en 200.000 euros. Esto significa que tu compra fue por 75.000 euros y la adjudicación se valora en 100.000 euros, lo que resulta en una ganancia de 25.000 euros. Esta ganancia deberá tributar en el IRPF según el tramo correspondiente a los rendimientos del ahorro, que varía entre el 19% y el 27%.

En cuanto al miembro de la pareja que recibe la totalidad de la propiedad (el adjudicatario), este se encontrará con un bien que tiene dos valores de adquisición: el original y el correspondiente a la disolución de copropiedad.

¿Cuál es el valor mínimo de una vivienda?

En el proceso de disolución de copropiedad, el valor asignado al inmueble corresponderá a la compensación acordada entre los propietarios.

No obstante, se debe tener en cuenta un valor mínimo para la valoración de la propiedad. Este valor mínimo es el valor de referencia catastral. Establecer un valor para la vivienda inferior a este puede acarrear complicaciones con la Agencia Tributaria.

Otros gastos de la extinción de condominio

Además de las obligaciones fiscales, realizar una disolución de copropiedad conlleva diversos costos, incluyendo los honorarios notariales y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad para oficializar el cambio de titularidad, junto con posibles gastos de gestión administrativa.

A esto se suman los costes asociados a la tasación del inmueble, una práctica común en estos procedimientos.

Conclusión

La extinción de condominio facilita la transferencia de bienes compartidos, ofreciendo beneficios fiscales al minimizar cargas como el ITP y la Plusvalía Municipal, y se centra en el AJD. Aunque teóricamente neutra en el IRPF, prácticamente puede implicar ganancias patrimoniales. Requiere considerar gastos notariales, de registro y de tasación.

Contenido

¿Te ayudamos?

Categorías

Comparte este artículo:

Otros artículos que te pueden interesar

Negociacion de proindiviso
Extinción de condominio

Consejos para Negociar en Situaciones de Proindiviso

Si te encuentras en la situación de querer vender un proindiviso y compartes la propiedad con otros, es crucial alcanzar un acuerdo sobre la venta del proindiviso que favorezca a todos los implicados. En este artículo, te ofreceremos una serie de recomendaciones y directrices para negociar y acordar la venta de un proindiviso de forma eficaz y sin disputas. Sigue leyendo para descubrir los pasos fundamentales en este procedimiento.

Leer »